Los ingresos por el alquiler de vivienda mejoran el tratamiento fiscal en la Renta

Los rendimientos obtenidos por el alquiler de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario. Para cuantificarlo se debe restar de los ingresos los gastos deducibles y se aplica sobre esta cantidad, las reducciones que procedan, tanto estatales como de la correspondiente Comunidad Autónoma de residencia. Para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. No obstante, los intereses y demás gastos de financiación previos a la formalización del contrato de arrendamiento, no serán deducibles los gastos de financiación y los de conservación y reparación no puede exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Los gastos debe pagarlos el arrendador y si lo hace el arrendatario, debe repercutirlo para que sea desgravable.

Reducción del 90%

En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto lo podmos reducir en un 90% si lo hemos formalizado por el mismo arrendador en un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

Reducción del 70%

Si lo hemos alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años, podremos aplicar una reducción del 70%. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicar sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a cada uno de los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos.

Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos reconocidas legalmente, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler, podremos reducir un 70% del rendimiento neto. En un 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento. Y, finalmente, en un 50% en cualquier otro caso en que hayamos alquilado la vivienda.

Pérdida de la reducción

Los requisitos de cada uno de estas modalidad debemos cumplirlos en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo.

Además, estas reducciones sólo se pueden aplicar sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados en una autoliquidación que hayamos presentado antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.

En ningún caso resultan de aplicación las reducciones respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación que hayamos realizado y que se regularicen en un procedimiento de revisión, incluso cuando esas circunstancias las hayamosdeclarado o aceptado durante la tramitación del procedimiento. Tampoco resultan de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo establecido sobre precios en las zonasde mercado residencial tensionado, que son las aprobadas por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana.

Finalmente, los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como los que se calificados reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducenen un 30%, cuando, en ambos casos, se imputen en un único período impositivo. La cuantía del rendimiento neto a sobre la que se aplica la cita reducción no puede superar 300.000 euros anuales.

Reducción del 60%

Es muy importante que tengamos en cuenta los condicionantes de los contratos firmados antes del inicio del ejercicio de 2024. Con el alquiler de vivienda de los contratos de arrendamiento que hemos celebrado con anterioridad al 26 de mayo de 2023 deberemos seguir aplicando en 2024 la reducción prevista del 60%. Por el contrario, en el caso de que hayamos firmado un contrato de arrendamiento celebrado entre el 26 de mayo de 2023 al 31 de diciembre de 2023, que durante 2023, solo pudimos reducirse un 60%. A partir del 1 de enero de 2024 sí que podemos aplicarnos la reducción del 90%, 70%, 60% o 50% que proceda en función de las circunstancias que concurran en el contrato que hemos signado.