CaixaBank Research analiza la situación del sector inmobiliario tras la crisis de la Covid-19

No todo está perdido en esta crisis post-Covid-19. A pesar del golpe económico que están recibiendo la mayoría de los sectores, el inmobiliario, aunque también perjudicado, cuenta con fundamentos mucho más sólidos que en la anterior crisis de 2008. Muchos expertos han comparado ambos momentos económicos sopesando cuál de los dos es peor para la sociedad española. No obstante, la situación financiera del conjunto de los hogares españoles y de las empresas del sector es más saneada ahora que hace 12 años. Además, la construcción de nuevas viviendas no resulta excesiva en relación con la evolución de la demografía y la solvencia del sector bancario es mucho más solvente ahora.

Según el informe "El sector inmobiliario español tras el shock de la Covid-19" realizado por CaixaBank Research, el impacto económico está afectando de manera general al mercado laboral y también a la demanda de vivienda. Los datos indican que las compraventas retrocedieron un 39,2% interanual en abril, y para 2020 se prevé una caída de entre un 30% y un 40% en 2020. La renta de los hogares se está viendo mermada y la incertidumbre sobre las perspectivas laborales futuras puede hacer incrementar el ahorro precautorio de los hogares y que se pospongan decisiones de inversión de largo plazo. Las compraventas de extranjeros se verán especialmente perjudicadas este año, cuando en 2019 representaron un 12,5% del total. Concretamente, el retroceso de compraventas por parte de ciudadanos del Reino Unido es especialmente notable y acentúa una tendencia descendente.

Evolución de la vivienda

La demanda de la vivienda dependerá de factores como la renta bruta disponible de los hogares, que se ha visto especialmente perjudicada con la llegada de los ERTES. Según el análisis de CaixaBank, la inversión en construcción de vivienda residencial retrocedió un 9% en el primer trimestre del 2020, la mayor caída desde el inicio de la serie en 1995. Además, los datos de la Comisión Europea para el segundo trimestre muestran que el porcentaje de hogares que tienen la intención de comprar una vivienda en los próximos 12 meses se encuentra muy cerca del mínimo histórico.

La inversión en construcción de vivienda residencial retrocedió un 9% en el primer trimestre del 2020

La formación de hogares también influye directamente en la demanda de la vivienda y se ralentizará durante la crisis, destacando dos vertientes principales. Por un lado, el deterioro de la situación laboral de los jóvenes, más afectados por la pérdida de empleo y, por otro, es muy probable que las restricciones de movilidad frenen la entrada de inmigrantes a España.

Sin duda, las condiciones financieras también han afectado a esta demanda. En plena crisis, los principales bancos centrales no tardaron en dar respuesta y actuaron con rapidez y contundencia. De hecho, el BCE adoptó un paquete de medidas extraordinarias en marzo, ampliado en abril y en junio, orientado principalmente a garantizar la abundancia de liquidez, el acceso favorable al crédito a familias y empresas, y anclando un entorno de bajos tipos de interés.

Perspectivas de la compraventa de viviendas

Según el informe de CaixaBank, en un contexto en el que las previsiones están sujetas a un grado de incertidumbre muy superior al habitual, se espera que la pérdida de empleo entre la población más joven y el descenso de la entrada de inmigrantes a España ralentizarán la formación de hogares y la compra de vivienda principal. Por otra parte, el aumento de incertidumbre podría incrementar el ahorro precautorio y retrasar las decisiones de inversión a largo plazo.

El aumento de incertidumbre podría incrementar el ahorro precautorio y retrasar las decisiones de inversión a largo plazo

No ha habido un solo sector que no se haya visto afectado por la crisis que produjo la pandemia. El clima de incertidumbre puede provocar que se ralenticen los proyectos de edificación, a pesar de que la actividad constructora fue de las primeras en volver a su trabajo cuando se levantaron las restricciones de la actividad. De hecho, se espera que los visados de obra puedan retroceder entre un 20% y un 40% en 2020.

El precio de la vivienda sufría en los últimos años un ligero aumento que se notó no solo en este sector, sino también en el bolsillo de los españoles. Sin embargo, en este contexto de reducción de la demanda, este precio podría experimentar un ajuste y situarse a finales de 2021 entre un 6% y un 9% por debajo de los niveles precrisis, en el conjunto de España. Aunque el precio empezaría a anotar tasas positivas en el segundo semestre de 2021, no se prevé que se pueda recuperar el nivel precrisis antes de 2024. Se espera, también, que el mercado del alquiler se vea menos afectado que la compra directa, al recibir el apoyo de una mayor demanda ante las dificultades de los hogares para acceder a la vivienda en propiedad.

Estrategia final de recuperación

Una de las principales conclusiones de este análisis es que la falta de ahorro es la principal restricción a la que se enfrentan los inquilinos para acceder a una vivienda en propiedad en todas las provincias. En las 10 ciudades más pobladas de España, estos índices muestran que las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad son especialmente acusadas en algunas localizaciones grandes por la poca capacidad de ahorro.

Una de las propuestas que se están barajando para que el sector inmobiliario pueda funcionar correctamente tras el duro golpe de la crisis es instaurar un programa de avales a los préstamos para la primera vivienda similar al "Help to Buy" del Reino Unido, de modo que se reduzca la cantidad que debe aportar el comprador para adquirir una vivienda. Este informe considera que un programa de estas características podría estimular la demanda de vivienda dado que la falta de ahorro es la principal restricción a la que se enfrentan los inquilinos para acceder a una vivienda en propiedad.