Jorge Ruiz (CBRE): "Donde Barcelona permite ubicar hoteles no interesa al mercado"

El mercado inmobiliario hotelero catalán cerró 2021 con una inversión de 778 millones de euros, un 300% más que 2020 y un 221% más que 2019, unos registros récord que han comportado que este segmento haya sido por primera vez el segundo con mayor inversión en Cataluña, por detrás de oficinas, según los datos de CBRE. Y es que la persistencia de la pandemia ha conseguido algo muy complicado antes: sacar al mercado de compraventa inmobiliaria múltiples hoteles de Barcelona, debido a la necesidad de liquidez de los propietarios, que son mayoritariamente las propias firmas hoteleras.

Nunca se habían vendido tantos hoteles en Barcelona. De hecho, fue la ciudad española líder en 2021, seguida por Canarias ¿Por qué?

Se ha dado la circunstancia de que Barcelona ha sido uno de los destinos más golpeados por tener mucha exposición a turismo internacional y de negocios, los dos segmentos más afectados por las restricciones de viaje. Eso ha incidido en que se haya acelerado la venta de activos en la ciudad. Lo positivo es que, en la gran mayoría de operaciones, los precios prácticamente no reflejan descuentos, porque son activos bien ubicados y de categorías altas. Ha habido mucha concurrencia de inversores porque hay gran liquidez en el mercado, y los precios se han podido defender por parte de los vendedores. También hay confianza en que, tras la pandemia, el turismo se va a recuperar rápidamente, porque los fundamentales de Barcelona como destino turístico y de inversión permanecen.

¿Qué ha pasado en otras plazas hoteleras españolas y europeas?

Madrid también ha tenido un año positivo en inversión, aunque por debajo de Barcelona, Canarias y Baleares. Está en un momento en que se han abierto hoteles de lujo, como el Four Seasons, el Mandarin y otros proyectos que abrirán en breve, porque al no haber restricciones urbanísticas como en Barcelona, la ciudad ha acogido más inversión en nuevos desarrollos. Las limitaciones de Barcelona han hecho que algo de inversión en desarrollo de nuevos proyectos se haya trasladado a Madrid. Son modelos distintos, pero existe un momento excepcional de liquidez en el mercado y presión de los fondos institucionales para invertir. Además, no todo el movimiento del mercado responde a la necesidad de venta por necesidad financiera por el Covid-19, también ha habido ventas de propietarios que no tienen vocación de largo plazo, para aprovechar la ventana de oportunidad.

¿En el resto de Europa también se han visto estos movimientos?

Sí, pero España ha sido el mayor mercado en inversión hotelera en 2021 tras Reino Unido, superando a Alemania o Francia, que normalmente atraen mucha inversión. Eso responde a que España es un destino muy de ocio y hay el consenso entre los inversores de que es el segmento que se recuperará antes que otros mercados turísticos. España está en un momento muy dulce para seguir atrayendo inversión al sector turístico.

De todas formas, también ha habido operaciones que no han salido porque no cumplían las expectativas del vendedor en cuanto a precio...

Hay mucha liquidez, pero no todo se vende, por expectativas del vendedor muy altas en algunos casos. Casi todos los inversores son institucionales ahora, de equity o de deuda, condicionados por sus accionistas y limitados para pagar sobreprecios, mientras que en las últimas décadas eran sobre todo las propias cadenas hoteleras las que compraban los activos.

¿Lo que se podía vender ya está colocado, o 2022 seguirá siendo activo?

Vamos a seguir viendo muchas operaciones porque la liquidez sigue ahí y hay muchos grupos hoteleros que no han vendido todavía. Venían de años muy buenos, pero la situación operativa no es todavía buena, con ocupaciones bajas y precios que se han resentido, y en algún momento necesitarán liquidez mediante financiación o venta de activos. Llegar a los niveles de 2021 estará condicionado por si hay una gran operación en el mercado, como fue la de Selenta en 2021. No descarto que pueda haber alguna operación corporativa o de cartera

¿Qué reparto hay entre venta de activos individuales y paquetes?

Está bastante equilibrado. En 2021 en España, el 60% fue venta de activos individuales y un 40% carteras, que el año 2020 habían supuesto el 26%. Lo más habitual son activos individuales, pero las carteras despiertan mucho interés porque es una forma de tomar posiciones de inversión en España de manera más rápida.

Por lo que respecta a la apertura de nuevos hoteles en Barcelona ¿qué perspectivas hay?

No hay casi previsión de aperturas en Barcelona ciudad a corto y medio plazo porque las realizadas en los últimos años venían de licencias anteriores al cambio normativo del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) y la moratoria hotelera. Desde el 2017-18 no se han generado proyectos más allá de 2022, lo que tiene impacto en aperturas y en inversión. No se ha dado compra de edificios para hoteles porque hay mucha incertidumbre.

Pero el PEUAT sí permite actualmente abrir hoteles en zonas de la ciudad fuera de las ubicaciones con más establecimientos...

Donde hay flexibilidad, según el PEUAT, son ubicaciones que generan más incertidumbre al inversor. Zonas sin mucha tradición de desarrollo hotelero ni turísticas, y no acaban de generar interés en el mercado. Se ha dejado la responsabilidad del esponjamiento del turismo en manos privadas, pero falta acompañamiento de la administración para poner en valor turístico dichas zonas, que también tienen algunos atributos turísticos que podrían ser motores de demanda.

Todavía siguen cerrados un 30% de los hoteles de la ciudad ¿Algo positivo?

Como no hay competencia de nuevos desarrollos, el precio de los hoteles en venta no se resiente.

Para leer la entrevista completa: revista Catalunya