La hipoteca media se abaratará unos 470 euros con el descenso de tipos del BCE

El descenso del euríbor ha cogido velocidad y anticipa que 2025 será otro año de buenas noticias para los hipotecados. El indicador inauguraba el actual ejercicio en el 3,679% y va camino de sellarlo próximo al 2,4% después de haber experimentado su mayor retroceso interanual en nada menos que 15 años gracias a las sucesivas rebajas de tipos del Banco Central Europeo (BCE). El mercado da por seguro que el organismo liderado por Christine Lagarde profundizará en el ajuste favoreciendo, por derivada, un abaratamiento adicional en los préstamos hipotecarios, aunque el grueso de las rebajas haya quedado ya atrás. Según los analistas de Bloomberg, bajará el precio del dinero desde el 3% actual a un 2,01% al cierre del próximo año, momento en el que el euríbor encontrará un suelo en el 2,07% que se mantendrán casi invariable durante un largo tiempo.

No se volverá al idílico escenario para los hipotecados de tipos al 0%, pero ese potencial recorte de 50 puntos básicos volverá a traducirse en ahorros en las cuotas de amortización de sus préstamos. En una hipoteca media supondrá un alivio próximo a los 39,16 euros al mes o 469,92 euros al año. El cálculo se realiza sobre el préstamo medio estimado por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) de 150.528 euros en septiembre pasado, con 25 años de plazo de contratación y tomando de base un diferencial de 0,75 puntos por encima del euríbor para fijar el precio. Se parte de la cotización del euribor en noviembre (2,506%) y la referencia del 2% que augura el mercado para simular las proyecciones.

La magnitud de la rebaja en la cuota de amortización será distinta en función de factores como la cuantía adeudada, el plazo pendiente de devolución del préstamo y cuándo se firmó, puesto que en los primeros años se atiende un mayor porcentaje de repago de los intereses y menos del capital adeudado.

El ahorro en la factura mensual oscilaría así, por ejemplo, entre un 3,41% en un préstamo con 15 años de vida de pago remanente (se economizarían 288,24 euros al año por cada 100.000 euros pendiente de devolución al banco); un 5,33% si dicho plazo asciende a 25 años (312,12 euros bajo el mismo supuesto) ó el 6,19% de alcanzar los 30 años en la financiación (323,76 euros).

Con independencia del impacto, la realidad es que aún queda margen para achicar la factura de la hipoteca, aunque el fuerte resurgir que está experimentando la demanda afecta a la contienda comercial y limita esa parte de rebaja que se produce en los precios por la mera rivalidad entre entidades financieras para captar negocio.

Disputa por operaciones Vips

"Realmente hay guerra por los clientes con un perfil de banca personal y banca privada. Para el perfil medio-medio bajo, hay menos presión ahora para mejorar las ofertas. La razón es que la rebaja del euribor en este último trimestre ha hecho aumentar mucho la demanda de hipotecas y las entidades tienen que pelear menos para cumplir con sus presupuestos", explica Santiago Cruz, consultor hipotecario y consejero delegado de Ibercredit.

"En el último mes se ha producido poco movimiento -cambios en los precios-", corrobora Laura Martínez, portavoz de iAhorro. "Donde sí esperamos movimiento es en enero. Como el BCE bajó los tipos el día 12 de diciembre y el 30 de enero es la siguiente reunión, seguramente a finales de enero vuelva a haber algún ajuste en producto, sobre todo por parte de los bancos más grandes. Hablamos de CaixaBank, hablamos de Kutxabank, de Laboral Kutxa, quizá BBVA también, probablemente, baje un poquito... Evo también está teniendo ahora unas hipotecas bastante interesantes", apunta.

"¿Qué podemos esperar para 2025? De cumplirse las previsiones con respecto a la bajada de tipos, de aquí a junio de 2025 podríamos ver rebajas de entre un 5% y un 10% en las hipotecas, con especial énfasis en las hipotecas fijas y mixtas", estima Estefanía González, portavoz de Kelisto.es. Esta experta precisa, en cualquier caso, que con el inicio del nuevo año se pierde el "efecto cierre" o la presión de cubrir los objetivos de negocio presupuestados y "los movimientos van a depender mucho más, en principio, de la evolución de los tipos".

Trump y la guerra en Ucrania

"Creemos que lo lógico sería ver la tasa de depósito en el entorno del 2-2,25% para la segunda mitad del próximo año", señala, con la prevención de que el grado de agresividad en los movimientos del BCE dependerán de factores exógenos como "las medidas que tome el gabinete Trump a partir de enero, la senda que tome la FED, la situación en Oriente Medio, la guerra de Ucrania…". "Cualquier cambio de rumbo en negativo afectaría directamente a los costes, sobre todo, energéticos y por ende la inflación, y todo ello tendría su reflejo en las medidas que tome el BCE", resume.

"La previsión es que la banca seguirá siendo agresiva en 2025", augura Miquel Riera, especialista en hipotecas de HelpMyCash.com. Entre las entidades que han mejora sus ofertas en el último año con mayor intensidad apunta que la lista "es larga: Openbank, ING, Banco Sabadell, Banco Santander, CaixaBank, Unicaja, Abanca, EVO Banco, BBVA o Cajamar, entre muchos otros". Todos los expertos coinciden en que la importancia de negociar siempre con varias entidades financieras para tener "más probabilidades de conseguir unas condiciones mejores", pudiendo lograr disminuciones en el interés TIN de hasta un punto porcentual en los perfiles más disputados de clientes.

Negociar es clave

"Según nuestros datos, el interés medio de las ofertas hipotecarias a tipo fijo ha pasado del 3,40% de principios del año al 2,80% actual. Y algunos bancos incluso ofrecen tipos de en torno al 2,50% o menos", agrega Riera.

La expectativa de tipos a la baja que ha dominado durante todo este año después de que el euribor empezase a caer tras fijar su techo en el 4,160% en octubre de 2023 se ha traducido en numerosos cambios de tendencias en el mercado. Un ejemplo es que el préstamo mixto ha cogido un gran protagonismo, en detrimento del fijo y, sobre todo, del variable, que dominó durante décadas la contratación en España.

"En hipoteca variable nada. No hay casi oferta, casi no hay ni demanda. Ni los usuarios las quieren ni los bancos las están ofreciendo. Casi todo el mundo está tirando más ahora por la hipoteca mixta y nosotros vemos que, probablemente en 2025, igual haya un sorpasso y la sorpresa se la lleve la hipoteca fija y vuelva a ser la hipoteca más demandada", pronostica la portavoz de iAhorro.

La contratación de préstamos con cuotas "blindadas" durante toda su vigencia o, al menos, en los primeros diez años representaba un 61,5% de las nuevas contrataciones en agosto pasado, mientras que la modalidad variable apenas llega al 9,5% de los contratos firmados, según el último boletín publicado por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). En 2017, antes de estallar la crisis financiera, su importancia era la inversa: con el 26,6% de las operaciones a fijo y el 42,5% a previo variable, mientras que pleno boom inmobiliario esta última modalidad casi monopolizaba la contratación.

El cambio de tendencia en la política monetaria también "ha frenado en seco los cambios de hipotecas" porque no salen bien los números a pesar de que el Gobierno suprimió las comisiones para la conversión de un préstamo variable a fijo o mixto con la intención de ayudar a los clientes a encarar el escenario de tipos, explica el consejero delegado de Ibercredit.

"Nay más gastos más allá de la comisión de cancelación", indica, en alusión a cargas que asume el cliente como la cancelación registral o de productos como seguros en el préstamo original y la tasación. "Al final, un cambio de entidad supone mínimo 2.000 euros entre todos los conceptos", un cargo que el cliente se piensa mucho ahora ante la expectativa de que su cuota hipotecaria se abarate sola con el giro en la política monetaria.

El número de préstamos con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad disminuyó un 1,9% en octubre pasado en tasa anual, hasta los 11.850, y un 95,3% de los casos se produjeron para establecer modificaciones en los tipos de interés, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Aumentó un 13,9% en novaciones (cambios dentro del propio banco) y retrocedió un 38,9% en los traspasos a otra entidad o subrogaciones. Este "robo" de clientes, con sus hipotecas, alcanzó la máxima intensidad en el arranque del año, antes de que el BCE intensificase sus movimientos a la baja.

Con el endurecimiento de la política monetaria, la solicitud de financiación se hundió y se dispararon las renegociaciones para aliviar la carga financiera -el BCE había escalado el tipo desde el 0% al 4,5% en poco más de dos años-. La ulterior rebaja anima la demanda que permanecía embalsada y este año la concesión crece a ritmos del 13%. La expectativa de la banca es que su ritmo se mantenga o, incluso, se incremente el próximo ejercicio porque una parte de la población podría estar a la espera de unas condiciones financieras más favorables para decidirse a comprar vivienda.

Otro factor susceptible de contribuir a la contratación es la puesta en marcha de los avales del ICO para facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes con edades hasta 35 años y el aumento mismo del precio de la vivienda, que exige solicitar mayores importes.

Mayor plazo para bajar la cuota de amortización

La subida de tipos empujó a los hogares a sentarse con sus bancos para modificar las condiciones de sus préstamos o buscar mejores ofertas en otras entidades para reducir las cuotas de amortización. Una solución frecuente es cambiar la modalidad de la hipoteca -de variable a fijo o mixto-, pero también aumentar el plazo de devolución para reducir la factura con su repago en un mayor número de cuotas. El plazo medio de contratación ha subido a 25 años desde los 23 fijados en 2020. Otro recurso ha sido el repago acelerado. Según la AHE, el volumen de amortizaciones creció desde los 57.000 millones de euros entre junio de 2021 y junio de 2020 a 72.000 millones doce meses después, al tiempo que desapareció gran parte de la nueva demanda.