La hipoteca media se abaratará 227 euros al año al bajar los tipos en junio

El Banco Central Europeo (BCE) reducirá, casi con toda probabilidad, los tipos de interés en 25 puntos básicos en la reunión que tendrá lugar la próxima semana. Este primer movimiento a la baja supone un cambio de tendencia y la constatación del control de la inflación galopante que hace ya meses comenzó a contenerse. Con las perspectivas de que este movimiento va a producirse, el Euríbor –índice de referencia para la mayor parte de las hipotecas– comenzó a rebajarse hace ya varios meses, cerrando mayo en el 3,68%, su nivel mensual más bajo desde enero, lo que lleva a las cuotas hipotecarias a su mayor recorte de cuota desde el año 2021. Con ello, la bajada de tipos que se espera para la próxima semana será un nuevo acelerador de estas rebajas.

Los 25 puntos básicos de rebaja en el precio del dinero supondrán, en la hipoteca media, unos 227 euros anuales menos, de acuerdo con un ejercicio teórico. En una hipoteca media, el recorte de 25 puntos básicos conllevará un alivio de 226,68 euros al año o 18,89 al mes. Un rebaja, en cualquier caso, limitado frente al encarecimiento que ha supuesto la subida de tipos desde el 0 al 4,5% en poco más de año y medio. El cálculo se realiza sobre el préstamo medio estimado por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) de 137.169 euros en marzo –últimos datos disponibles–, con 23 años de plazo de contratación y tomando de base para estimar el precio un diferencial del 0,75% sobre el euríbor. Para este cálculo se toma su última cotización del 3,68% del cierre de mayo y un diferencial promedio, dado que la oferta de las entidades suele moverse hoy entre el 0,5 y 1% -las últimas ofertas predominan en la banda baja y las operaciones en stock en el umbral alto-.

Estas estimaciones indican el ahorro que se podría generar en las finanzas domésticas, considerando una situación fija y bajo la suposición de un préstamo que acaba de ser contratado. Esto se debe a que la sensibilidad a los tipos de interés disminuye con la antigüedad del crédito, ya que el sistema de amortización más utilizado, el francés, concentra el pago de intereses en los primeros años. "Si bien por el momento estas rebajas todavía son pequeñas, lo importante es el cambio de tendencia del indicador, la cual atribuimos a que los mercados dan por hecho que el BCE dará el pistoletazo de salida a su ciclo de flexibilización en su reunión del 6 de junio, es decir, dentro de una semana", señalan los analistas de Ebury.

Pese a los diferentes movimientos que los mercados han ido descontando en los últimos meses, a día de hoy, prevén aproximadamente un recorte de 50 puntos básicos para 2024. Es decir, a este primer recorte de 25 puntos básicos en junio, le seguirán otro de la misma magnitud. Sin embargo, la política monetaria tiene un ojo siempre puesto en los próximos datos de inflación, ya que si vuelven a sorprender al alza, el BCE podría adoptar un ritmo más lento de recortes este año. Además, cabe recordar que existe un desfase de unos seis meses entre los datos de inflación de la eurozona y los de Estados Unidos, por lo que en opinión de algunos analistas, puede ser prematuro que el BCE declare la victoria sobre la inflación. Por otro lado, la economía de la eurozona parece estar recuperando el dinamismo, lo que también puede ser un argumento a favor de un ritmo de recortes más lento este año.

Si finalmente se sigue la senda de los dos recortes de tipos, el impacto sobre las hipotecas de nueva contratación –siguiendo con los mismos datos– sería de 505,32 euros al año, es decir, un ahorro mensual en la cuota de la hipoteca media de 42,11 euros. Si se va a tres recortes, menos probable en este momento de acuerdo con las estimaciones del mercado, el impacto sería de 60,51 euros al mes, es decir, de 727 euros cada año. Lejos quedan las previsiones que el pasado mes de enero daban como factibles cinco movimientos a la baja en escalones de 25 puntos básicos y hasta colocar el tipo de la eurozona en el 3,25% para este mismo otoño.

'Guerra' hipotecaria

Las entidades financieras confían desde hace meses en una moderación de los tipos a partir de este mes de junio, por lo que llevan semanas preparándose para una guerra hipotecaria. Así, desde inicios de año, los precios de los productos para adquisición de vivienda que se ponen en el escaparate de las diferentes entidades financieras se han ido rebajando paulatinamente en todas sus variantes –variables, mixtas y fijas–.

Así, las hipotecas mixtas, uno de los productos estrella del mercado hipotecario de los últimos meses, cerraron el trimestre del año con una media del 2,48% en el periodo fijo y del euríbor +0,62% en el variable, lo que supone un retroceso respecto al trimestre anterior, cuando estaban en el 2,57% y un diferencial sobre el euríbor del +0,68%. Este descenso se extiende a todos los tipos de interés, siendo especialmente significativo el registrado en aquellos préstamos para vivienda que no modifican la cuota mensual a pagar, las hipotecas a tipo fijo, que se sitúan a cierre de marzo en el 2,86% frente al 3,05% que registraban en el cuarto trimestre de 2024.