Los retrasos en las licencias de obra restan 400 millones a la economía

Si en Finlandia puede obtener una licencia de obra en 48 horas para empezar a construir un edificio de viviendas, en España tarda año y medio. "Hemos pasado de tardar seis meses a 18 meses para obtener una licencia de obra. Los retrasos se han triplicado". Descárguese gratis la revista elEconomista Inmobiliaria.

Ésta es la queja que más se recoge entre los promotores madrileños, que ven cómo sus obras se encuentran paradas desde hace meses... y con ellas sus ahorros.

El urbanismo en Madrid se encuentra atascado por la falta de licencias. Grandes proyectos como Castellana Norte, Cuatro Caminos y Raimundo Fernández Villaverde, entre otros, esperan con impaciencia ver la luz al final del túnel, ya que ahora se encuentran en una profunda oscuridad sin posibilidad de poner en marcha sus proyectos y, con ello, la ilusión que tienen cientos de familias afectadas que han invertido sus ahorros en una casa.

Sin embargo, un rayo de luz acaba de entrar en Madrid tras conocerse la sentencia favorable del Tribunal Supremo sobre la revisión del Plan Urbanístico que tenía parados 22 desarrollos en la capital, en los que se engloban 135.000 viviendas. El principal beneficiado del fallo a favor es el ámbito de Valdebebas, afectado por una sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo de Madrid, que declaraba nulo, el pasado mes de julio, el proyecto de reparcelación económica del ámbito. A Valdebebas se unen otros desarrollos como Los Ahijones, Los Cerros, Valdecarros, Berrocales, Campamento o Arroyo Fresno. Aunque quedan proyectos a la espera, al menos se ha desbloqueado buena parte.

"La realidad es que después de conocer la sentencia del Tribunal Supremo nos da más tranquilidad, aunque quedan todavía situaciones que generan preocupación; podemos dar un mensaje positivo a los inversores que veían con preocupación la resolución de estas actuaciones", afirma Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima.

¿Por qué hay tanto retraso?

Para Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea, "es una problemática puramente administrativa. En Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid no se ha contratado personal y no se han ido cubriendo las plazas de los funcionarios que se han ido jubilando y faltan medios. Se ha pasado de quince personas en el departamento de licencias a cinco personas, lo que genera una clara deficiencia a la hora de gestionar las tramitaciones de licencia, y esa desidia administrativa por no poner cartas en el asunto está provocando los retrasos en las licencia de obra. Si antes se tardaba seis meses en dar una licencia de obra, ahora se tarda más de un año".

La financiación de las promotoras inmobiliarias residenciales se realiza actualmente por parte de las entidades financieras, atendiendo, sobre todo, a que el promotor inmobiliario haya adquirido suelo con sus fondos propios y a que pueda demostrar ante el banco que le da el préstamo la viabilidad de su proyecto a través de la precomercialización de las viviendas que va a construir en un porcentaje mínimo, en un 30%.

Estas medidas de financiación por parte de la banca implican que los promotores tengan que comprar suelo finalista con sus fondos propios y los promotores exigen a las inversiones realizadas unas rentabilidades anuales en torno a un 10 ó 15% para cubrirse de las incertidumbres y de los riesgos asociados a su negocio. Entre estos riesgos están los plazos de tiempo que los ayuntamientos tardan en la concesión de las licencias para poder construir su proyecto. Como estos plazos no están regulados, pueden demorarse en el tiempo y traer graves consecuencias. "Considerando que el coste de capital anual de dichos fondos propios se sitúa en torno a un 10 o un 15%, podemos estimar que el retraso en la concesión de licencias de construcción de entre 6 y 12 meses puede suponer para la economía española un coste real de entre 200 millones y 400 millones anuales", explica Echavarren.

Pero, según fuentes del sector, además hay que tener en cuenta un coste más: "Cuando tu pides una licencia, pagas al ayuntamiento entre 6.000 y 10.000 euros, dependiendo del proyecto, sólo para que el Consistorio te lo revise y te conceda la licencia. Costes que repercuten en el precio final que paga el comprador de una vivienda, que además de pagar, te hacen esperar un año y medio", sentencia Echavarren.

El plazo para la concesión de una licencia debería ser el necesario para que los técnicos municipales pudieran comprobar que el proyecto presentado por el promotor se adecúa a las normativas urbanísticas y de todo tipo establecidas por el ayuntamiento. En este sentido, nos encontramos con un primer problema: que la normativa urbanística de cada ayuntamiento difiere de la del ayuntamiento vecino y que además, en muchas ocasiones, está sujeta a interpretación por parte de los técnicos municipales.

Carlos Smerdou, de Foro Consultores, también piensa que hay un punto de vista político. "Es un tema político claramente, de ignorancia. El nuevo gobierno del Ayuntamiento quiere ver todo al detalle por la falta de experiencia que tienen en estos temas inmobiliarios y hay suelos en tramitación que están parados, que lo que está provocando es un encarecimiento del precio de la vivienda".