¿Se puede vender una vivienda en tres meses y medio?

Eduard Andreu, el director comercial de idealista.com cuenta su propia experiencia a la hora de vender un piso. Consiguió su hazaña en escasos tres meses y medio, algo que muchos propietarios desearían para sí pero no consiguen.

Precisamente por eso Andreu escribe su experiencia en el portal especializado en vivienda por si le sirve de ayuda a alguna persona que se encuentre en la misma situación. Así fueron las negociaciones, descuentos y las decisiones finales del proceso de venta de la vivienda.

Pasos preliminares

Decidió dar la exclusiva de venta de la casa a una agencia inmobiliaria un 7 de abril. Modificó algunas de las cláusulas del contrato por no estar de acuerdo con ellas.

Modificó la parte en la que el escrito original decía que "si se firman arras pero no se vende por motivos ajenos a la agencia, la agencia cobra" porque entendía que el éxito está en la escritura y no en las arras. Lo importante es el éxito de la operación.

Eliminó la parte que decía que "si durante la vigencia del contrato el propietario hace imposible la operación, la agencia cobra" por considerar "justo que el propietario pueda decidir retirarse del juego en cualquier momento sin perjuicio económico".

El acuerdo final de exclusividad con la inmobiliaria se firmó el 28 de abril.

Precio

A pesar de que las recomendaciones de la agencia eran reunirse con el propietario de la vivienda una vez al mes para analizar la respuesta del inmueble, Andreu, decidido a venderlo cuanto antes, duplicó estas reuniones. Cada quince días analizaban la situación y si era necesario se rebajaba el precio según la demanda.

En este punto dejó claro a la inmobiliaria que si el precio debía bajar "lo haría igualmente la comisión, que inicialmente se situaba en el 4,5% del precio de venta" y establecieron un suelo a sus honorarios del 3%.

Cronología de las negociaciones

8 de abril: Publicaron el anuncio a un 13% por debajo del precio medio de la oferta de la zona publicada en ese momento en idealista.com. La comisión pactada a ese precio fue del 4,5%.

17 de mayo: Desde la publicación, tuvieron cero emails y cero llamadas: había que bajar más el precio. Del 13% de descuento sobre el precio medio pasaron al 19% y dejaron la comisión al 4%.

25 de mayo: Comienzan las visitas y apenas una semana después llega la primera oferta formal por la vivienda a un 32% por debajo del precio medio. Andreu rechaza la oferta y contraoferta a un 26% por debajo del precio medio. El comprador no acepta, pero dicho valor pasa a ser el nuevo precio de venta. La comisión con la agencia baja al 3% (el mínimo pactado).

21 de junio: Llega la oferta formal a un 30% por debajo del precio medio. Esta vez Andreu decide aceptar y la comisión queda en el 3%.

Conclusiones

Al final de la operación, el precio pactado tiene un sensible descuento sobre la zona (30%) y un 37% por debajo del máximo que valían las viviendas en dicho barrio en 2006. "Los precios de mercado en mi zona están claramente por debajo de la media de los anuncios y que si se quiere vender hay que irse a niveles de 2004, ya que al precio medio o incluso un poco por debajo apenas se despierta el interés del comprador", es la conclusión a la que llega.

En cifras, la ficha de la vivienda de Andreu recibió en total 1.397 visitas en idealista.com y 21 contactos (9 emails y 12 llamadas). El 75% de estos resultados se concentró en el mes de junio, coincidiendo con el precio más bajo. En total, la agencia enseñó el piso físicamente 29 veces, 10 a clientes de la agencia y 19 a contactos procedentes de la publicidad.

La agencia se encargó de los engorrosos trámites: actualizar la cédula de habitabilidad, cerrar la fecha de firma con el comprador y el notario y recoger documentos varios en la administración. Finalmente firmaron la venta el 26 de julio, sólo tres meses y medio después.