¿Es el mejor momento para hipotecarse?

El euribor registra un mes tras otro mínimo histórico y los precios de la vivienda siguen a la baja.  La combinación de los dos factores puede hacer pensar que éste es un momento óptimo para suscribir una hipoteca y así sería, sin ninguna duda, si fuera un producto financiero de corta vida.

Pero como de lo que se trata es de iniciar una estrecha relación financiera que dura, de media, más de 20 años, conviene tener en cuenta antes otras consideraciones, sobre todo, que la favorable conjunción de tipos de interés y precios se produce como consecuencia de una de las mayores crisis económicas de la historia y la salida de ella, si se descuidan los cálculos iniciales del préstamo, puede conducir a nuestros bolsillos a la asfixia financiera en un par de años.

Hace apenas nueve meses la cuota media mensual se situaba en 830 euros, mientras que al cierre de junio esta cantidad, tras un recorte cercano al 30%, bajaba hasta 590 euros. Dicho en otras palabras: para los que ya disponen de una hipoteca la continuas bajadas del euribor han supuesto una considerable reducción del llamado esfuerzo financiero.

Una peligrosa rebaja

Este es el principal factor de atracción para contratar ahora un préstamo para vivienda. Lo que el año pasado era imposible de pagar todos los meses, ahora se encuentra al alcance de nuestro presupuesto. El mayor riesgo, sin embargo, también proviene de esta reducción. El euribor ha concluido septiembre con una insólita media mensual del 1,26% y, aunque aún podría arañar algunos puntos básicos hasta encontrar suelo, su futuro sólo marca el camino de vuelta a niveles más altos.

Por ahora, no se dibuja en el horizonte próximo una subida de tipos, pero si los vientos de la recuperación alcanzan a Alemania y Francia el próximo año, como se prevé, en 2010 se iniciaría una paulatina recuperación del precio oficial del dinero que marca el Banco Central Europeo (BCE) y, con ello, se reanudarían las subidas del euribor.

Endurecimiento de los créditos

Que el esfuerzo financiero de las familias es ahora menor debido a las circunstancias económicas también lo saben las entidades financieras, que antes de la crisis exigían ante de conceder un crédito que con menos del 50% de la renta del solicitante se cubriera el coste de la cuota. Ahora, sin embargo, como regla general, consideran que se encuentran ante un cliente solvente si ese porcentaje es menor del 35%.

Otro elemento de la hipoteca que ha modificado la banca es la cantidad sobre la que se concede el crédito. Si antes, y pese a los reiterados consejos del Banco de España, se otorgaban hipotecas de hasta el 100% del valor de tasación, actualmente la cantidad no sobrepasa el 80%, en caso de primera vivienda, y del 60 al 70%, si es segunda residencia.

Ahorros previos

Esto obliga a los que se decidan a pedir una hipoteca a tener, al menos, unos ahorros previos de hasta el 30% del valor de la vivienda, a lo que hay que añadir los gastos derivados de impuestos, notaría y registro.

Eso sí, la bajada del precio de los inmuebles hace que esa cantidad sea menor que la que se hubiera tenido que disponer antes del estallido de la crisis financiera. Así, los pisos alcanzaron su cénit en el primer trimestre del año pasado, cuando alcanzaron los 2.101,4 euros por metro cuadrado, mientras al cierre del primer semestre ya habían bajado un 8,5%, hasta los 1.920,9 euros.

Esta disminución también ha tenido su reflejo en los importes de las hipotecas concedidas más recientemente, cuyo importe medio es similar al de 2005, tras descender cerca de un 20% desde sus máximos de hace dos años.

Empleo estable

A todo esto hay que añadir la situación laboral. Las entidades financieras no sólo prefieren los clientes con contratos fijos, sino que premian a los que tengan una antigüedad superior a tres años. No en vano, el aumento del desempleo es el factor que ha paralizado la demanda de nuevas hipotecas y hasta que no se reactive tampoco se espera un tirón apreciable en el mercado inmobiliario.

Así, resulta doblemente desaconsejable embarcarse en una aventura hipotecaria cuando no se dispone de empleo estable. La eventual pérdida de empleo y una subida de los tipos aumentaría la deuda mensual con el banco en el momento en que se sufre la disminución o pérdida total de ingresos.

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