El periodo de carencia para pagar la hipoteca no tributa

Las escrituras públicas en las que se formalice la constitución o ampliación del periodo de carencia de un préstamo hipotecario, concedido por un banco, caja de ahorros, cooperativa o establecimiento financiero de crédito, gozarán de exención por el Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados, según aclara la Dirección General de Tributos en una consulta vinculante, de 25 de mayo de 2009.

El Colegio de Registradores de España, promotor de la consulta, estima que la concesión de un periodo de carencia sin exención podía llevar a satisfacer aproximadamente 2.000 euros de tributación, para un préstamo de 100.000 euros, lo que dificultaría, si no haría imposible en muchos casos, el desarrollo de la operación. De esta forma, se reduce a cero el coste fiscal de estas operaciones.

Importante para la banca

Aparte de la importancia económica de la medida para quienes tienen que pagar un crédito hipotecario, está aclaración de Hacienda resulta decisiva para las entidades financieras han diseñado diversos sistemas para establecer moratorias que permitan evitar las ejecuciones hipotecarias masivas. Estas moratorias se han articulado fundamentalmente como periodos de carencia, durante los cuales se suspende el pago de las cuotas por parte de los deudores hipotecarios sin recursos suficientes.

Al hablar del periodo de carencia puede tratarse del aplazamiento en el pago de una deuda, la falta de obligación de abonar una renta por determinadas razones o no poder disfrutar de algunos servicios contratados durante el periodo inicial de una póliza de seguro.

En un contrato de préstamo, se llama carencia simple (o carencia sin más apelativos) al periodo que consiste en que durante el tiempo establecido entre el banco y el titular del préstamo, las cuotas que éste pagan a la entidad financiera son sólo de interés y, por tanto, no se devuelve (amortiza) nada del capital prestado, lo que supone una disminución en las mensualidades al comienzo del pago del préstamo.

Si se acuerda una carencia total habrá que referirse al periodo de tiempo en que ni se pagan intereses ni se paga capital.

Alteración de plazo del préstamo

Tributos considera que "el establecimiento o ampliación de un plazo de carencia en un préstamo hipotecario tiene la consideración de alteración de plazo del préstamo, a efectos de lo previsto en el artículo 9 de la Ley 2/1944, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios".

El mencionado artículo establece que estarán exentas en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una entidad financiera y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo de préstamo, o a ambas.

En cuanto a la llamada carencia de un préstamo hipotecario, cabe indicar que, en términos generales e "independientemente del ámbito en que se aplique, conforme a la doctrina científica, en una relación contractual, el periodo de carencia consiste en un lapso de tiempo excepcional y de duración determinada, en el cual se exime a alguna de las partes de cumplir parte de las exigencias generales a las que obliga el contrato.

La modificación de las condiciones de un préstamo hipotecario, que consiste en la inclusión de un plazo de carencia, constituye una modificación del término inicial establecido por la amortización del principal y, por tanto, debe considerarse como una modificación referida a la alteración del plazo del préstamo, lo que, en su caso, puede motivar la aplicación de la exención regulada en el artículo 9 de la Ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, si se cumplen los demás requisitos establecidos en la norma.