El país nórdico con más densidad de turistas alerta de una burbuja inmobiliaria a punto de estallar

Más de 100.000 km/2 y menos de 400.000 habitantes. Aunque la radiografía del sector inmobiliario islandés podría parecer sencilla (su población equivale a la misma que los distritos madrileños de Centro, Retiro y Salamanca juntos), la realidad es mucho más compleja dentro de una coyuntura económica inestable, generalizada en toda Europa, y con el nuevo reto del s.XXI acechando el mercado de la oferta y la demanda: el turismo.

Es más, el pasado verano la empresa de alquiler vacacional Holidu hizo público su ranking de ciudades más masificadas del mundo, y Reikiavik, capital de Islandia, ocupaba el puesto número 5, con una 'densidad' turística de 16 turistas por cada habitante local (más de 2 millones de visitantes durante 2023, según Bloomberg); aunque muy lejos del primer puesto de Dubrovnik, en Croacia, con más de 35 turistas por habitante. Cabe destacar que en la lista elaborada por Holidu también aparecía Barcelona en el puesto 20 y con una 'masificación' de 5 turistas por habitante.

Pero volviendo a la realidad residencial islandesa, el turismo ha provocado un éxodo rural al revés: de las grandes ciudades a los pequeños municipios. Y en el país nórdico ya es mucho hablar de gran ciudad, teniendo en cuenta que la población de Reikiavik es de 120.000 habitantes, los mismos que tiene la ciudad de León.

Sea como fuere, Islandia tampoco se libra de la masificación turística y de la especulación inmobiliaria que ello conlleva, en una época en la que más fácil encontrar un alquiler asequible de Airbnb que un buen arrendamiento de larga duración.

Alquileres un 130% más que en Madrid

Y aunque en la capital, y en todo el país, el salario medio quedó fijado en 2022 en casi 2.500 euros al mes, unos 30.000 euros al año y prácticamente el doble que en España, muchos alquileres siguen siendo prohibitivos para una población que basa su motor económico en el sector primario (aunque el turismo, las tecnologías y las energías renovables están cogiendo cada vez más fuerza).

Según la mirada de algunos expertos, Islandia es uno de los países donde sí parece estar gestándose una burbuja inmobiliaria, mientras que en otras naciones como España ha pasado casi de puntillas. Y aunque los factores son diversos, los altos precios desde luego son una de las razones. En Reikiavik la compra de un apartamento estándar puede rondar a día de hoy los 3.400 euros el metro cuadrado, según Islandiacar, la principal compañía de coches de alquiler en Islandia, cifras que recuerdan a la misma media que en la comunidad de Madrid, 3.200 €/m2.

Y así será mejor la compra que el alquiler, a pesar de que en Islandia y demás países nórdicos no existen tanta tradición como en nuestro país de invertir en ladrillo, puesto que los arrendamientos también superan con creces las expectativas de los islandeses, que se ven a obligados a entrar en un mercado que oferta pisos por más de 2.000 euros, cifras infladas por un turismo cada vez mayor interesado en la geología y orografía tan particular del país y sus fenómenos naturales.

Realizando una comparación con el resto de las capitales europeas, el alquiler en Reikiavik es el doble de caro que, por ejemplo, Madrid, Lisboa, Roma y Helnsinki, y más de un 50% más caro que otras como París y Berlín. Aunque, eso sí, la capital islandesa está prácticamente al mismo nivel que Londres cuyo precio medio de alquiler se sitúa en los 2.100 euros, según el portal inmobiliario Fotocasa.

La densidad de Airbnb

El reto de los alquileres vacacionales es ya un problema real en casi todas las capitales europeas y en las grandes ciudades turísticas. Pero para Islandia, poco acostumbrada a recibir visitas antes de este siglo, es uno de sus mayores desafíos actuales, incluyendo la presencia de Airbnb.

Según datos publicados por AirDNA, la herramienta de análisis enfocada en inmuebles turísticos, el 8% de las viviendas de Reikiavik son alquileres vacacionales gestionados por Airbnb. Esto, sumado a que las licencias VUT se han incrementado en el país un 70% durante 2023 respecto al año anterior y que 2/3 de los actuales Airbnb de la capital nórdica estaban destinadas anteriormente a alquiler de larga duración, ha provocado que el parque residencial para arrendar y comprar haya disminuido notablemente.

De hecho, Reikiavik es la ciudad nórdica con mayor densidad de alquileres vacaciones gestionados por Airbnb, con una relación de 8.000 frente a más de 100.000 viviendas. De otro lado, la densidad de Helsinki, en Finlandia, ronda tan solo el 1%, mientras que en Oslo, Noruega, Copenaghe (Dinamarca) se sitúa en el 2% y 4% respectivamente.

La otra cara de la moneda

De los 400.000 habitantes de Islandia más de la mitad son población activa, de la cual más del 17% se trabaja en el sector del turismo, un porcentaje que ha ido aumentado cada vez más y sobre todo desde la crisis mundial de 2008 cuando Islandia se vio sumida en una crisis económica que provoco a futuro pérdidas bancarias por valor de 100.000 millones de dólares y el colapso de la moneda.

Es por eso, y ante la previsión de llegar a los 2,5 millones de turistas en 2026, que el país está trabajando en un plan turístico sostenible, incluyendo medidas extremas como la imposición de tarifas turísticas, según indicó la primera ministra Katrin Jakobsdottir a Bloomberg.

Lograr el equilibrio adecuado es el desafío inmediato para Islandia. A pesar de los problemas asociados con él, el turismo ha ayudado a mantener baja la tasa de desempleo de Islandia, ha contribuido al crecimiento de los salarios reales y ha sido un salvavidas para las aldeas que sufrieron un golpe cuando la industria pesquera se consolidó en los años 1980. Y gracias a una afluencia constante de visitantes, algunas ciudades remotas ahora pueden mantener restaurantes y cafés que antes no habrían podido.