¿Es posible no tener que pagar IRPF al vender una vivienda? Estos son los casos

La Ley Tributaria en España permite una exención a la hora de pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) al venderse una vivienda. El caso en cuestión es aquel en el que se utiliza el dinero que queda de la diferencia entre el coste original del inmueble y su precio de venta para comprar otra vivienda.

Pero el reglamento de la Agencia Tributaria muestra una serie de requisitos que se deben cumplir para que la exención del IRPF se pueda hacer efectiva, y son los siguientes.

Debe ser vivienda habitual

Lo primero que estipula este organismo público es que, más allá de la utilización del dinero de la venta de una para adquirir otra, la propiedad vendida y la comprada deben ser ambas viviendas habituales.

Una vivienda habitual es, a ojos de la Agencia Tributaria, la que es habitada por su dueño durante un plazo ininterrumpido de al menos 3 años. A parte de esto, cabe recordar que el contribuyente debe habitar el inmueble durante 12 meses o más para que se considere como tal. Este plazo empezaría a contabilizarse desde la fecha de adquisición del inmueble.

Dos años de plazo

Otro requerimiento para no pagar el IRPF implica que las ganancias que resulten de la venta del inmueble deben reinvertirse en un plazo de dos años, el cual comienza a contar desde el día en que se efectuó la venta.

Pero también puede darse el caso de que se adquiera una vivienda nueva antes de vender la antigua. La Ley del IRPF especifica para este escenario que: "No supone invertir en la nueva vivienda exactamente el dinero obtenido específica y directamente en la transmisión de la antigua vivienda".

Puede que la persona utilizase sus propios ahorros para comprar el inmueble nuevo. Aquí la misma puede disfrutar de la exención cuando se venda la antigua vivienda habitual, en un plazo de dos años.

Con hipoteca pendiente

Otra posibilidad es que la vivienda que se pretende vender incluya parte de una hipoteca sin amortizar. Y es que en este escenario el importe total obtenido se considerará el resultado de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que siga pendiente de pago, en el momento en que la transacción se lleve a cabo.

Por su parte, si el dinero que resulta de vender la antigua vivienda supera el requerido para comprar la nueva, entonces los ingresos sobrantes sí deberán tributar IRPF al considerarse como ganancias patrimoniales.

Los mayores de 65 años

Otra exención al pago del IRPF derivado de la transmisión de vivienda habitual es cuando la persona en cuestión tiene 65 años o más. También si esta se encuentra en situación de gran dependencia o dependencia severa, según la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

Además, esta excepción es válida tanto si se vende la vivienda a cambio de dinero como a cambio de una renta (sea temporal o vitalicia). El mayor de 65 años titular también estará exento con la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual, y se reservará el usufructo vitalicio sobre el inmueble. Pero cuando el dominio de la vivienda está dividido entre el usufructuario y el nudo propietario, ninguno podrá gozar de la exención del IRPF, incluso si esta se trata de la vivienda habitual del titular.

Además, en la web de la Agencia Tributaria se aclara que, a exclusivos efectos de la aplicación de la exención, se entiende que el contribuyente transmite su vivienda habitual cuando este inmueble lo es hasta ese momento, o cuando hubiera tenido esa consideración hasta cualquier día dentro del plazo de dos años anteriores a la fecha de transmisión.

Qué dice la Agencia Tributaria

A) Cuando la reinversión del dinero tiene lugar en el mismo ejercicio en que se adquiere la ganancia patrimonial, o en el plazo de los dos años anteriores, entonces no será obligatorio tributar. Esto, cuando la aplicación de la reinversión no se vea desmentida por otra circunstancia dentro de la declaración del mismo ejercicio, o en el plazo de dos años en adelante.

B) Cuando el contribuyente quiera reinvertir dicha diferencia en un plazo de dos años desde la venta, en la declaración del ejercicio en el que obtenga la ganancia tendrá que hacer figurar su interés por dicha reinversión. Puede hacerlo rellenando el epígrafe F2 o el apartado del Anexo C.1 de información adicional del modelo de la declaración.