La nueva ley de alquiler de viviendas y el 'banco malo'

El pasado mes de agosto, el Consejo de Ministros dio luz verde al proyecto de ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas en nuestro país.

Desde ese mismo momento, un nuevo alud de reacciones ha vuelto a producirse, aunque, en definitiva, no son más que el eco de lo ya dicho el pasado mes de mayo cuando se aprobó el anteproyecto de ley.

En realidad, las medidas previstas son ligeras modificaciones de las ya contempladas en la vigente ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y afectarán a las relaciones propietario inquilino, principalmente en lo concerniente a la modificación del plazo del alquiler con contractos de menor duración, la actualización de las rentas de acuerdo con las partes y no por el IPC, y la agilización del desahucio por impago de rentas.

Pero desde el punto de vista empresarial poco van a fomentar el mercado del alquiler si no se acompañan de disposiciones que ayuden a la gestión profesional del mismo.

La tendencia del alquiler de viviendas está cambiando en nuestro país. La coyuntura económica ha hecho que aumente el porcentaje de hogares que viven bajo este régimen, aunque todavía estamos lejos de alcanzar los mínimos europeos. Sólo con que alcanzásemos la mitad de esos mínimos, se produciría un crecimiento considerable en el sector con todas las ventajas colaterales que esto supondría.

Pero sólo con el afloramiento de viviendas de propietarios particulares es imposible alcanzar la media de la eurozona. Es imprescindible dar salida a las viviendas nuevas que están en manos de las entidades financieras o de empresas promotoras y permitir que se pongan en alquiler. Para que esto se produzca deben existir operadores profesionales que compaginen el crecimiento de la demanda con una correcta gestión que garantice a la vez los intereses de los propietarios e inquilinos. Sólo así se dinamizará el sector de arrendamientos urbanos, tal y como pasa en el resto de Europa.

¿La solución está en manos de la sociedad de gestión de activos inmobiliarios o banco malo al que acaba de dar luz verde el Gobierno para liberar a las entidades financieras de sus activos tóxicos? Podría ser.

Si estos inmuebles se destinasen a la venta a precio de mercado, como parece apuntar, la nueva entidad se vería obligada a disponer de una amplísima red comercial que la dimensionaría excesivamente, encontrándonos con una sociedad de gestión muy costosa ya desde su creación. Una cuestión bien diferente sería que los inversores privados comprasen estos activos inmobiliarios motivados por las ventajas fiscales que se prevén en la nueva ley para las sociedades de inversión en patrimonio inmobiliario (Socimis), y que se gestionasen esos inmuebles en alquiler. De esta forma se relacionaría la nueva ley con la creación del banco malo, y se dinamizaría el sector de arrendamientos urbanos.

La gestión profesional del alquiler de viviendas continúa siendo una gran desconocida en nuestro país. Se trata de una opción empresarial buena parte de cuya rentabilidad está en la reducción y optimización del facility management o gastos de mantenimiento de la vivienda. La gestión está totalmente profesionalizada desde la contratación, las relaciones con los inquilinos, la solución a los problemas que estos puedan tener o el cobro de rentas, ofreciéndose un arrendamiento legal y transparente. Crea puestos de trabajos y desarrolla modelos de negocio a los que tradicionalmente los empresarios del sector inmobiliario no prestaban atención por estar centrados en la venta. Además, ayuda a buscar soluciones a los problemas de la burbuja inmobiliaria y evita que los bancos se conviertan en lo que no son, una agencia inmobiliaria.

Como representante de una gestora profesional de alquiler de viviendas, es mi obligación tranquilizar a los inquilinos ante el desconcierto general y las dudas que les puedan surgir con la nueva ley. Mientras no se apruebe, y ello tardará meses al haberse elegido la vía parlamentaria, no entrarán en vigor los cambios, continuándose con la Ley 29/1994 de Arrendamientos urbanos.

Además, y mientras no conozcamos el texto definitivo, cabe esperar que los cambios solamente afectaran a los contractos firmados a partir de la entrada en vigor de la nueva ley y no a los firmados con anterioridad. Las numerosas modificaciones legislativas sobre arrendamientos urbanos en nuestro país siempre han respetado los contratos antiguos, sin tener carácter retroactivo.

Mientras no conozcamos el texto definitivo de la ley, tampoco sabremos las ventajas fiscales reales que tendrán las Socimis, y como éstas podrían influir en la compra de activos inmobiliarios al banco malo para su posible gestión en alquiler que, como ya he indicado, supondría una auténtica dinamización del sector.

De momento sólo podemos esperar.

Vicent Ciscar es gerente de Arrienda.