La suerte va por barrios, elija el que más le conviene: renta variable o inmobiliarios puros

La suerte va por barrios. Mientras que de unos se están yendo los vecinos porque sienten el riesgo cercano, a otros llegan los ciudadanos con hambre compradora por su ambiente tranquilo. Es decir, que mientras los fondos de renta variable sufrieron en enero una importante fuga de capital, los inmobiliarios puros -que invierten directamente en inmuebles- mantienen su tranquila rutina, con entradas de dinero y ganancias sostenidas. "Estos productos han demostrado que están descorrelacionados de los mercados", presume Pedro Marazuela, responsable del fondo AC Patrimonio Inmobiliario , que logró una ganancia del 0,97 por ciento en enero y del 4,44 por ciento en un año. Una tendencia que se repite en el resto de los ocho fondos de este tipo, hasta ofrecer una rentabilidad media del 0,42 por ciento el pasado mes y del 5,35 por ciento en doce meses, según los datos de Inverco.

¿Por qué esta descorrelación? La ralentización del precio de la vivienda no afecta a estos fondos, ya que su fuente de ganancias son los alquileres, cuyos precios en los últimos meses se han disparado, gracias a las medidas adoptadas por el Gobierno con ayudas a los inquilinos y propietarios. De hecho, el gestor de un fondo inmobiliario español reconoce que están llegando a cobrar por las vivienda para alquilar hasta el doble de la inflación, actualmente situada en el 4,3 por ciento interanual.

Rentabilidad de los fondos

Un aumento que queda reflejado en las rentabilidades de estos fondos, también favorecidos por el incrementos de la demanda de alquileres, "porque en el mercado se respira la sensación de que no es el momento de compra", apunta el responsable de uno de los principales inmobiliarios.

Pero si el precio de la vivienda no les afecta, el freno en las tasaciones inmobiliarias tampoco supone un freno a la rentabilidad de estos productos. ¿Por qué? En el caso de nuevas compras les pone a tiro más oportunidades y para la tasación anual de las carteras del fondo no es una variable a tener en cuenta, ya que se emplean dos vías diferentes de valoración: "Por un lado, se calcula el precio de los inmuebles en el libre mercado y, por otro, se valora la capitalización de las rentas, es decir, el dinero que sacas del alquiler", explica Pedro Ruiz-Olivares, vicepresidente y consejero delegado de Santander Real State.

Y de estas dos valoraciones, por lo general, los fondos se tasan por la capitalización de las rentas -la más baja-, con lo que no se reflejan las variaciones que sufre el mercado. Una falta de correlación que le permite a Santander Banif Inmobiliario, el más grande de estos productos, con un patrimonio de 4.065,9 millones de euros, ganar casi el 6 por ciento en un año. Además, hay que tener en cuenta que algunos de estos fondos exigen una inversión mínima inicial al alcance de la gran mayoría de inversores. Por ejemplo, Sabadell BS Inmobiliario pide 600 euros, mientras que Segurfondo Inversión ni tan siquiera tiene un mínimo obligatorio.

Pero no todo es tranquilidad en el barrio de los fondos inmobiliarios. Las corrientes de la crisis también entran en forma de parón en nuevas inversiones. BBVA, Santander y Ahorro Corporación reconocen que en 2008 reinará la prudencia y no se realizarán grandes inversiones inmobiliarias. "Será un año en el que nos centraremos en la tesorería y esperaremos a los acontecimientos que vayan llegando", indica BBVA. La mejor estrategia, según estas entidades, para seguir logrando las rentabilidades actuales.