Anotación de embargo tras el ejercicio de una opción de compra

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) estudia en un reciente expediente si por el ejercicio, mediante otorgamiento de escritura de venta, de una opción de compra inscrita en el Registro de la Propiedad, pueden cancelarse diversas anotaciones de embargo tomadas con posterioridad a la inscripción de la opción pero con anterioridad al ejercicio de ésta.

En este supuesto se da la particularidad de que quien ejerce el derecho de opción de compra es causahabiente del titular de la opción, que la adquirió por cesión estando ya anotados los embargos sobre la finca. Además, el ejercicio de la opción se realiza igualmente con posterioridad a las anotaciones del embargo; y el importe de la compra se retiene íntegramente para el pago de dos hipotecas anteriores a la inscripción del derecho de opción.

La Dirección revoca el criterio del registrador, que entendió en su resolución que, transmitida la opción con posterioridad a la constancia de las anotaciones, estas no sólo se arrastran como cargas, sino que pasan a ser preferentes a la opción transmitida en base al principio de prioridad.

Para la Dirección, al contrario, no se ha hecho mención alguna en la nota de calificación a la necesidad de consignación, pero puesto que se han retenido íntegramente los 120.000 euros del precio pactado de la opción para asumir el pago de las cantidades adeudadas, y dado que el importe de las hipotecas preexistentes es susceptible de ser descontado de precio de la opción, siempre que conste en el contrato de opción la previsión de pago de las cargas anteriores con cargo a dicho precio, como sucede en este caso y se hizo constar en la inscripción 5.ª, no procede en ese caso efectuar consignación alguna. (DGRN, 06-03-2014)