El TS avala la utilización de la tasación hipotecaria como medio de comprobación de valores

La Ley General Tributaria incluye desde el año 2006 la posibilidad de utilizar el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria como medio para realizar una comprobación de valor.

Este medio de comprobación ha sido utilizado, fundamentalmente, por las Comunidades Autónomas en el marco de las adquisiciones de inmuebles cuando el adquirente precisa de financiación hipotecaria o en situaciones de financiación, adjudicaciones o adquisiciones de activos con cargas hipotecarias.

La Ley General Tributaria habilita la utilización de la tasación empleada en la tramitación hipotecaria para realizar una comprobación de valor.

Sin embargo, los Tribunales Superiores de Justicia han sido muy críticos con los procedimientos instruidos por las Comunidades Autónomas cuando han utilizado este método de valoración. En diferentes sentencias se rechazaba la utilización de este medio de valoración sin incluir en la liquidación algún tipo de motivación que justificara elementos tales como la efectiva visita del inmueble, la identificación de los testigos empleados o que la valoración hipotecaria guarda relación con el concepto de valor real propio de las comprobaciones de valor.

Estas exigencias eran justificadas por la exigente doctrina del Tribunal Supremo en materia de comprobaciones de valor que emplean como medio de valoración los informes periciales administrativos.

Sin embargo, el Tribunal Supremo en sendas sentencias de 4 y 9 de diciembre de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:5943 y ECLI:ES:TS:2024:6016) ha fijado una doctrina mucho menos exigente en los casos de utilización de las tasaciones hipotecarias como medio para realizar una comprobación de valor.

Así, siempre que la valoración haya sido emitida cumpliendo las exigencias de la normativa hipotecaria el Tribunal Supremo no requiere ninguna carga adicional para la Administración respecto a los demás medios de comprobación de valores, por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse.

El Tribunal Supremo considera que es soporte suficiente para realizar la comprobación de valor la certificación de la tasación sin que conste el informe de tasación, ya que es una síntesis del informe técnico de tasación y acredita su existencia, por lo que debe considerarse un documento suficiente para sustentar la motivación del inicio de la comprobación de valores. Esta doctrina implica un refuerzo significativo de muchas regularizaciones practicadas por las Comunidades Autónomas respecto del ITP y AJD ya que implica la existencia de un medio para realizar comprobaciones de valor que dificulta la posible oposición de los contribuyentes.

Las operaciones que más a menudo son objeto de este tipo de comprobaciones son las transacciones inmobiliarias en las que la adquisición es financiada mediante préstamo hipotecario y en la que el comprador obtiene una tasación de la finca adquirida superior al precio de compraventa. Asimismo, son operaciones que se verán afectadas por esta doctrina aquellas transacciones sobre carteras de inmuebles que son objeto de tasación por parte de la entidad transmitente.

No tiene por qué existir una identidad entre el precio de compraventa, que suele ser el valor señalado por los sujetos pasivos como base imponible del ITP y AJD, con el valor de estas tasaciones. En el caso de las tasaciones hipotecarias obtenidas para la financiación de la operación de compraventa los derechos del sujeto pasivo parecen salvaguardados ya que estará en disposición de obtener el informe completo de tasación, si es que no dispone ya del mismo. Sin embargo, cuando las tasaciones hubieran sido solicitadas por el vendedor, la admisión del certificado sin exigir que conste el informe completo sí puede suponer una merma en la defensa del sujeto pasivo.

De otra parte, ha de recordarse que el TEAC, en su resolución de 9 de enero de 2014 (RG 2358/2010) fijó como condiciones para aceptar la validez de valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas el estricto cumplimiento de los requisitos que ha de cumplir el valor de tasación en aplicación de la legislación hipotecaria que son:

a) Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo para la subasta.

b) Que la tasación se acredite mediante certificación de los servicios competentes.

c) Que la tasación se haga constar en la propia escritura de constitución de hipoteca e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

d) Que si la tasación se hubiera practicado antes, se haga constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.

En caso de no cumplirse estos requisitos formales la valoración hipotecaria no debería ser admitida.

Por último, cabe recordar que el sujeto pasivo siempre podrá enervar este valor a través de una tasación pericial contradictoria mediante la selección de un tercer perito, aunque las posibilidades prácticas de minorar la liquidación se antojan reducidas ya que el valor de partida ya debió ser fijado por un perito inmobiliario cumpliendo los requerimientos sectoriales.