Ante una próxima sentencia del Supremo sobre el valor de tasación

José Manuel Gómez de Miguel, primer Secretario General de la AEV

Hace pocos meses, en un Auto que admite el recurso formulado por una empresa comercial, nuestro Tribunal Supremo se ha propuesto "esclarecer si el valor hipotecario puede equipararse al valor real de un bien inmueble", que es el que servía, hasta 2021, como base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales, que es el que se paga cuando se compra una vivienda a un particular.

Aquí debe recordarse: en primer lugar, que el "valor hipotecario" a que se refiere el Tribunal coincide con el "valor de tasación" que figura en los certificados e informes que emiten las sociedades de tasación homologadas cuando se les pide que valoren un bien inmueble que va a servir para garantizar una hipoteca; y en segundo lugar, que ese valor de tasación es uno de los que la administración tributaria puede utilizar para comprobar el valor declarado por las partes en las compraventas de inmuebles; de ahí su interés para la aplicación de aquél impuesto.

El hecho de que la intención del Tribunal pueda no tener efectos futuros, puesto que la Ley ha sustituido el valor del mercado por el nuevo "valor de referencia", no priva al asunto de interés, no sólo desde el punto de vista científico (y en ese sentido se han pronunciado diversos especialistas del ámbito tributario), sino también desde el de cualquier persona interesada en conocer el valor de mercado (que es lo mismo que el valor real) de una vivienda que va a ser hipotecada. Por lo tanto, expliquemos el asunto.

La razón que ha acogido el Tribunal para plantearse esta cuestión procede de una controversia suscitada en los tribunales inferiores, algunos de los cuáles han venido negando que pueda considerarse de mercado al valor de una tasación hipotecaria, que, no debe olvidarse, se calcula, siguiendo las rigurosas indicaciones que establece una Orden del Ministerio de Economía dictada en 2003 (la Orden ECO/805/2003).

Por resumir, algunas de las sentencias dictadas cuestionan esa identidad por las siguientes razones:

1. "…no se debe identificar el valor real del bien con el de tasación hipotecaria ya que esta tiene una finalidad distinta". Tampoco "tiene que ver con el impuesto".
2. "el acto de determinación del valor real mediante comprobación de la Administración, corrigiendo el valor declarado por el interesado, debe ser singularizado, motivado, y fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar", y por ello, "la tasación hipotecaria solo podría prevalecer si contuviese una suerte de motivación detallada sobre que la cifra que arroja es el valor de mercado..."
3. "la suscripción de un contrato de hipoteca supone para el deudor hipotecario la asunción de las cláusulas y condiciones predispuestas por la entidad financiera, y entre ellas la asunción de la tasación, que se habrá? practicado por encargo de aquella". Así, aunque la hubiera pagado el deudor, la tasación no le vincularía.

Pues bien, tratando estos asuntos de manera inversa a cómo los acabamos de plantear, debemos dejar claro:

• Que los clientes de las sociedades de tasación homologadas, es decir, las personas que les encargan valorar la vivienda o el inmueble a hipotecar suelen ser, en la inmensa mayoría de los casos, los futuros compradores y futuros deudores hipotecarios. Por tanto, como clientes que son, tienen todo el derecho a reclamar y mostrar su disconformidad con la valoración, sea por razones formales o de fondo, cuando consideren que no se ha hecho conforme a los requisitos de la Orden/ECO o que contiene errores que consideren de su interés resaltar.
• Que toda tasación hipotecaria se realiza de manera singularizada, motivada y es fruto de un "examen del inmueble", tanto interior como exterior. La tasación conlleva, además, diversas comprobaciones individualizadas de su situación urbanística y registral, que realiza, necesariamente, un arquitecto o un ingeniero de la especialidad que corresponda (en las fincas rústicas será un Agrónomo…), facultativo que también, junto a la propia sociedad, lleva a cabo los cálculos que conducen al valor de tasación.

Vemos, por tanto, que dos de las objeciones de las sentencias discordantes citadas carecen de fundamento. Tratemos ahora la tercera.

Pues bien, aquí debemos confirmar que, efectivamente, el objetivo del valor de tasación hipotecaria no es determinar el valor de mercado del bien, sino un valor, el hipotecario, que se define como aquel que, junto a los demás elementos que configuran la definición internacional del valor de mercado, trata de estimar, con prudencia, si ese valor es consistente con la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo; en definitiva, si se trata de un valor sostenible.

La importancia de esta decisión, y su razonabilidad, se ha visto claramente en nuestro país durante la crisis inmobiliaria de 2008, en la que hasta 2015 se produjeron, en muchos mercados locales, caídas significativas y duraderas del valor nominal de los inmuebles. Esa razonabilidad lo es en favor de la solidez de nuestro sistema financiero, pues contribuye a mitigar los riesgos que prestamistas y prestatarios hipotecarios asuman en una operación crediticia a largo plazo.

Ahora bien, el que su objetivo no sea obtener el valor de mercado no quiere decir, ni que el valor de tasación hipotecaria, calculado de conformidad con las metodologías y procedimientos establecidos en la Orden ECO/805/2003, no coincida, precisamente, con el valor de mercado del bien, ni que no sea obligatorio calcularlo a partir, necesariamente, de dicho valor de mercado.

Y es que esto último es lo que exige Orden ECO: que primero se calcule el valor de mercado del bien con arreglo a unas metodologías técnicas reconocidas internacionalmente como las más adecuadas para esa finalidad y que luego, el facultativo y la sociedad de tasación se planteen si ese valor coincide con el valor sostenible.

Más aún, la Orden ECO obliga, de modo asimétrico, a que el valor de tasación hipotecaria no coincida con el valor de mercado:

• Cuando una parte significativa del valor de mercado proceda de considerar relevantes factores puramente especulativos, como sería, por ejemplo, el proyecto no confirmado de una nueva y cercana estación de metro o de un parque inmediato.
• Cuando el facultativo y la sociedad de tasación tengan evidencias solidas sobre la situación del mercado que les hagan considerar que existe una probabilidad elevada de que el valor experimente una reducción, significativa y duradera, antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación.

En estos casos, la Orden ECO obliga a recortar, y no permite incrementar, el valor de mercado para eliminar los elementos especulativos y tratar de estimar un valor sostenible. Y lo hace de tal manera que la trayectoria seguida por el facultativo y la sociedad de Tasación para llegar a esos valores figuren en el Informe de tasación que se entrega al cliente de manera clara y transparente.

Ahora bien, es evidente que, en los dos casos, el valor de tasación hipotecaria será necesariamente inferior al valor de mercado del bien, luego su aplicación al contribuyente que va a hipotecar su casa sólo puede beneficiarle frente a cualquier otro cálculo de la base imponible del impuesto.

Hay, además, otro caso en el que el valor de tasación puede ser diferente al valor real del bien: es el supuesto en el que el valor de mercado no se pueda calcular. Son casos en los que, en el mercado local relevante, no hay (ni ha habido en mucho tiempo) transacciones sobre bienes comparables, y tampoco se puede contar con algún otro tipo de indicador (por ejemplo, rendimientos probados del inmueble) que permitan estimar de alguna manera lo que algún comprador pagaría por él. Obviamente, este caso es irrelevante a efectos de la pregunta que se hace el Tribunal Supremo, por cuanto no es posible contradecir el valor de tasación, determinado con arreglo a la Orden ECO, con un valor real que no existe.

Seguramente, estos tres únicos casos fueron tenidos en cuenta cuando la Ley decidió, en 2006 (tres años después de aprobada la Orden ECO), incluir el valor de tasación hipotecario como uno de los indicadores que podrían servir a la administración para comprobar si el valor declarado por el contribuyente en la compraventa de un inmueble está por debajo del valor real del mismo. Es decir, la administración evitó que ese método de comprobación pudiera perjudicar al contribuyente.

Por último, no debemos olvidar que las Sociedades de Tasación homologadas están sujetas a la supervisión del Banco de España y que el valor de tasación de los certificados e informes que emiten responden, tras la visita al inmueble, a su situación individual y se sujetan a principios de valoración rigurosos, regulados legalmente y sujetos a metodologías internacionalmente aceptadas. Tampoco queremos dejar de recordar que esas sociedades y sus asociaciones representativas disponen de un amplio y profundo conocimiento científico de estas cuestiones, por si en algún momento ello pudiera serle útil a cualquier institución.