Principales novedades de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid

El pasado 17 de julio, el Pleno del Ayuntamiento de Madrid aprobó provisionalmente la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de 1997. Ahora, el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid tiene un plazo máximo de cuatro meses para ratificarlo.

Lo cierto es que el antiguo Plan General, que ha estado en vigor durante 26 años, precisaba una adaptación a los cambios experimentados por la sociedad y la economía. En este sentido, presentaba lagunas en materia de sostenibilidad y no regulaba los nuevos formatos de residencia conocidos como cohousing y coliving, ni las actividades de las cocinas ocultas, tan prolíferas en los últimos tiempos. Así pues, las nuevas normas urbanísticas de Madrid son pioneras, entre otras cosas, en abordar las cuestiones que vamos a analizar en este artículo.

En primer lugar, en el nuevo PGOU se toma conciencia del impacto que la industria inmobiliaria tiene en el medioambiente e introduce el denominado factor verde como parámetro urbanístico para determinar la cantidad de vegetación que se debe incorporar en un edificio nuevo o rehabilitado mediante una fórmula matemática que tiene en cuenta la tipología del activo, la clase de obra y la superficie de la parcela. De esta manera, se pretende mejorar las condiciones ambientales en las áreas urbanas, impulsando la instalación de zonas ajardinadas. A partir de ahora, los proyectos de edificación que acompañan a las solicitudes de licencia o a las declaraciones responsables, deberán justificar el cumplimiento del factor verde.

Asimismo, el ajardinamiento de fachadas y cubiertas se premiará con mayor edificabilidad y los elementos destinados a mejorar la eficiencia energética de los edificios, las zonas para guardar vehículos de movilidad sostenible como patinetes o bicicletas, o los locales destinados a la generación, almacenamiento y distribución de energías renovables no consumirán edificabilidad.

Otra de las novedades que recoge el nuevo PGOU es la regulación de dos modelos residenciales emergentes importados de otros países: el coliving y el cohousing, dotando de seguridad jurídica a estos formatos por los que muchos inversores han mostrado apetito.

El coliving se clasifica como residencia compartida, que es aquella que se destina al alojamiento estable de personas que disponen de unidades privativas y comparten espacios como, por ejemplo, comedores, lavanderías, gimnasios, bibliotecas o salones cuyo uso está sujeto a unas normas de régimen interior.

Los espacios privativos deben contar con un dormitorio y un baño y tener una superficie mínima de 15 metros cuadrados en el caso de que sean ocupados por una persona o de 10 metros cuadrados por persona cuando convivan dos o más personas.

Los inquilinos suelen ser jóvenes en busca de alternativas al alquiler de vivienda tradicional cuyas rentas son cada vez más inasumibles. La flexibilidad de este modelo es también una ventaja para aquellos que teletrabajan y viajan, ya que no exige permanencia alguna.

Por su parte, el cohousing se incluye en la categoría de vivienda colectiva tipo 1, que es aquella que está totalmente equipada y debe tener, al menos, 30 metros cuadrados sin contar las zonas comunes que la complementan y que permiten la interacción social entre los vecinos. Con el cómputo de las zonas comunes, debe alcanzar el mínimo de 40 metros cuadrados que el nuevo Plan General exige a todas las viviendas.

En estos casos, es frecuente que sean los propios ocupantes los que promuevan el proyecto y es un modelo eminentemente dirigido a personas mayores.

Para abastecer la demanda de comida a domicilio impulsada por la pandemia, se crearon las denominadas cocinas agrupadas u ocultas, es decir, locales que cuentan con espacios individualizados para la preparación de comida de distintas marcas sin ofrecer la venta directa en el propio local. Se sitúan en zonas de alta densidad demográfica bien comunicadas para agilizar el reparto, lo cual ha dado lugar a que muchas asociaciones de vecinos protesten por el ruido, los olores y las molestias que supone tener establecimientos como estos cerca de sus viviendas. Por este motivo, el Ayuntamiento de Madrid suspendió la concesión de licencias urbanísticas a las cocinas ocultas, moratoria que estará en vigor hasta el próximo 16 de agosto.

Pues bien, el nuevo PGOU fomenta su implantación en zonas industriales y desarrolla las condiciones que tienen que cumplir cuando se ubican en zonas residenciales: deben ser de uso industrial, tener una superficie máxima de 350 metros cuadrados y contar con una zona de espera en el interior para la recogida de los pedidos con una superficie mínima de 5 metros cuadrados por cocina, siendo 8 el número máximo de cocinas permitidas por local. Además, se exige la elaboración de estudios de movilidad para determinar su impacto en cada zona.

Sin duda ha sido un acierto haber analizado las condiciones necesarias para paliar los efectos negativos que estos negocios pueden causar en la vida de los ciudadanos, en contraposición a la prohibición directa de su implantación en barrios residenciales que se ha producido en la ciudad de Barcelona.

Por último, además de lo anteriormente expuesto, entre los objetivos del nuevo Plan General están facilitar la transformación de locales en viviendas siempre y cuando el uso principal del edificio sea residencial y se garanticen unas condiciones mínimas de habitabilidad, agilizar los trámites administrativos urbanísticos, promover la construcción de viviendas con balcones, contribuir a la generación de viviendas en el centro de Madrid e impulsar el desarrollo de actividades económicas en los patios de manzana, todo ello preservando la arquitectura y la historia de la capital. Solo el tiempo dirá si es capaz de conseguir todos estos ambiciosos propósitos.