¿Qué reglas regirán el mercado hipotecario en España?

El jueves 21 de febrero (bajo pena de sanción por tardanza en la transposición normativa europea) el Gobierno consiguió in extremis que el Congreso, antes de su disolución por la convocatoria electoral, aprobase la mal denominada Nueva Ley hipotecaria. Trascurrido casi un mes desde su aprobación, el pasado sábado 16 de marzo la Ley fue publicada en el BOE.

Cabe aclarar que dicha nueva Ley, que deberá dar luz al acceso a la propiedad inmobiliaria a través del préstamo, no es una norma que venga a sustituir a la vigente Ley Hipotecaria, que regula aspectos como el Registro de la Propiedad, las inscripciones, etc., así como todo aquello relacionado con los Registradores de la Propiedad. Por tanto, no estamos ante una nueva Ley Hipotecaria como se ha publicado, sino ante la regulación específica del Contrato de Crédito Inmobiliario.

El objetivo de la nueva Ley es aportar seguridad en relación con las reglas que a partir de ahora regirán el mercado hipotecario, tanto para los Bancos y Entidades de Crédito como para sus clientes. Sobre todo, después del bochornoso vaivén provocado por las recientes sentencias del Tribunal Supremo.

La Ley es aplicable a todas aquellos prestamistas personas físicas o jurídicas que concedan préstamos o créditos con garantía hipotecaria u otro derecho real de manera profesional, cuando el prestatario solicitante del préstamo sea persona física (quedando fuera de su aplicación el prestatario persona jurídica, salvo que el fiador o el garante también sean personas físicas), y que el contrato tenga como objeto la adquisición de un inmueble de uso residencial o la compra o conservación de los derechos de propiedad de terrenos o inmuebles, siempre que el prestatario, el fiador o el garante sean consumidores.

Las principales novedades de la Ley sobre el contrato de préstamo inmobiliario son:

1º.- Antes de la firma de la escritura de hipoteca el cliente habrá de acudir al notario (gratuitamente) para que éste se cerciore del cumplimiento de las normas de transparencia en la comercialización del préstamo (Art. 14 de la Ley), de la entrega de documentación previa, de la legalidad de las cláusulas, así como para consultar las dudas que la regulación del préstamo le suscite y firmar un documento (acta notarial) conforme ha entendido el contenido de las cláusulas del préstamo y la documentación relacionada con el mismo.

Por su parte, el Banco, o la entidad prestamista, deberá analizar la solvencia del cliente antes de concederle la hipoteca consultando la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

2º.- La tasación del bien pasa a ser obligatoria y deberá ser realizada por empresas homologadas según el Decreto 775/1997, independientes del prestamista o del intermediario del crédito hipotecario.

3º.- La Ley establece que las cláusulas incorporadas de modo no transparente en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho, prohibiéndose expresamente fijar un límite a la baja del tipo (cláusulas suelo).

No estarán permitidos tipos susceptibles de influencia de las entidades prestamistas (como el IRPH). Asimismo, se limitan las comisiones por cancelación anticipada y por cambio de un préstamo variable a uno fijo:

Las comisiones por cancelación anticipada de hipotecas variables 0,25% durante los tres primeros años y del 0,15% entre el tercer y quinto año. Las hipotecas fijas 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir de ese momento.

Hasta el tercer año de vigencia la comisión por subrogación del préstamo para pasar a uno de interés fijo se limita al 0,15% y se suprimen a partir del tercer año.

4º.- El interés por impago del cliente (interés de demora) no podrá ser superior al que paga el prestatario por el préstamo más tres puntos y sólo se aplicará sobre el capital vencido pendiente de pago.

Si el interés ordinario del préstamo resultase negativo (por ejemplo, como resultado de la aplicación de un Euribor negativo como el de estos últimos años), no tendrá el Banco que pagar intereses al prestatario.

5º.- El único gasto de la hipoteca a satisfacer por el cliente será el de tasación del inmueble a hipotecar, ya que el gasto de gestoría, el coste notarial de la escritura, el de su inscripción y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (tal y como establece la vigente normativa fiscal) correrán a cargo del concedente del préstamo.

Cabe advertir al respecto que en materia de gastos se ha legislado pensando en la hipoteca, pero no siempre será necesario que exista hipoteca para que aplique esta Ley, ni el crédito constará necesariamente en escritura, pudiendo ser formalizado mediante póliza.

6º.- Sólo se podrán vincular productos adicionales ofrecidos por el prestamista, por ejemplo, seguros), si suponen un beneficio claro para el cliente. Por ejemplo, sería beneficioso si por la contratación del producto se le redujese el diferencial a aplicar sobre el índice de referencia para el cálculo del interés anual.

7º.- Una de las grandes novedades es la limitación al prestamista de ejecución inmediata de la hipoteca en caso de impago de las cuotas de esta. Para poderse ejecutar, la mora debe superar las 12 mensualidades o el 3% del préstamo inicial durante la primera mitad de su vigencia, o 15 mensualidades o el 7% de su importe, pasado dicho plazo. Y, en todo caso, haber requerido de pago al deudor moroso concediéndole el plazo de, al menos, un mes, para su cumplimiento, advirtiéndole que en caso contrario se reclamará el pago de todo lo adeudado.

Esta regulación tendrá efectos retroactivos para aquellos préstamos con cláusula de vencimiento anticipado que se encuentren vigentes con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, si el deudor decide acogerse a estas nuevas directrices.

El texto, cargado de buenas intenciones, contiene algunas cuestiones jurídicas interpretables, por lo que veremos si su aplicación acaba con las malas experiencias de los últimos años.

La nueva Ley entrará en vigor en el plazo de tres meses desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado, esto es, el próximo 16 de junio de 2019, si bien, antes de su entrada en vigor, el Gobierno podría aprobar alguna norma de desarrollo en forma de Reglamento o de un Real Decreto.