Tratamiento concursal de cuotas debidas a las juntas de compensación

Cuanto un propietario de terrenos clasificados urbanísticamente como urbanizables, incluido en un especial área de actuación, se incorpora al proceso urbanístico que determinará su derechos a la edificación sobre ese terreno de su propiedad -artículo 8 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo (TRLS)-, para ganar finalmente tal derecho ha de proceder a cumplir unos deberes legales, con la cesión de parte de terreno o de derechos urbanísticos a la Administración Pública -artículo 9 TRLS-.

Esta carga se equidistrubuye entre los diferentes propietarios comprendidos en la misma área de actuación hasta completar el total de las cesiones -artículo 18 TRLS-, con las que construirán equipamientos, sistemas viales o se sufragarán ciertos costes de urbanización.

La Administración Pública habilita para el cumplimiento de tales deberes -artículo 14 de la TRLS-, o cargas un doble sistema, de libre elección por cada propietario de suelo urbanizable afectado. O bien se somete a una expropiación forzosa ejecutada directamente por aquella Administración Pública, con la retirada de la correspondiente superficie o derechos urbanísticos a cambio de ganar el derecho a la edificación final -artículo 29 de la TRLS-; o bien, como alternativa, puede integrarse voluntariamente en la Junta de Compensación que agrupa a diversos propietarios de un mismo área, como ente corporativo de Derecho Público, donde se gestiona aquella misma cesión de derechos o superficies para dejar gestionar a dicha Junta el proceso urbanístico.

Es claro que el deber del propietario afectado por el proceso urbanístico de transformación del suelo urbanizable a suelo urbano del concreto aérea de actuación se genera, bien con la resolución expropiatoria de la Administración Pública, bien con la incorporación del propietario a la correspondiente Junta de Compensación. En esta segunda opción, el propietario viene ya obligado legalmente a realizar todas las efectivas cesiones en el mismo momento de tal incorporación, sin perjuicio de su aplazada realización, por causas ajenas a su voluntad, dependiendo de la velocidad de la ejecución material de la obra urbanizadora.

Es, pues, una sujeción de Derecho Público a la que se somete tal propietario respecto a la Junta de Compensación, marcada por los deberes legales impuestos por la legislación urbanística aplicable a tal propietario respecto a la finalidad de la Junta de Compensación, deberes generados en el momento de su opción por esa forma de gestión corporativa.

El abono de los costes de urbanización y demás gastos debidos a las juntas de compensación están garantizados mediante la afección real del terreno incluido en el proyecto de compensación. Ahora bien, el problema estriba en el tratamiento de esa afección real en sede concursal ello, por cuanto, como bien es sabido, nuestra Ley Concursal utiliza un criterio numerus clausus en la delimitación de los privilegios crediticios, en cuanto alteración del principio de la par condictio creditorum, no pudiendo reconocerse otros privilegios distintos de los expresamente previstos en la propia norma concursal. Ello nos lleva directamente al examen del artículo 90 y, más concretamente, de su apartado primero, referido a los créditos garantizados con hipoteca.

La existencia de una afección real al pago del crédito, incluso con el consiguiente reflejo registral previsto en la normativa específica, no permite cosiderar que nos encontramos ante una hipoteca legal, ni expresa ni desde luego tácita. Este es el criterio que podemos considerar ya mayoritario en las distintas salas mercantiles, incluyendo las prestigiosas secciones especializadas de Barcelona y Madrid -esta última con la reciente sentencia de 7 de noviembre de 2013 y que sinceramente visto el ponente de la sentencia de la sección 15 de Barcelona de 17 de marzo de 2011-, no creo se vea alterado por la Sala I, porque además no es contradictorio con el carácter real de la afeccion reconocido por la misma Sala en recientes resoluciones.

Tal como explica la Sección 28 en la sentencia referida, el carácter real que en el ámbito extraconcursal se reconoce no implica necesariamente que deba reconocerse el crédito concursal como privilegiado, pues existe una clara disociación entre privilegio y garantía que arroja tratamientos jurídicos distintos de la misma realidad en seno concursal y extraconcursal.

Así coincido con la Sección en considerar que la afección urbanística no es una hipoteca legal, pues no está expresamente prevista como tal en la ley (artículo 158 de la Ley Hipotecaria) ni tampoco es una hipoteca legal tácita, pues precisamente exige la normativa urbanística una plasmación de esa índole para que operen contra tercero y merezcan efecto erga omnes, siendo así blanco y en botella.

Ahora bien, nos vamos a reír cuando por vía del artículo 149.3 de la Ley Hipotecaria se proceda a cancelar la anotación registral de la afección urbanística y se libre mandamiento para su cancelación. Pero será ya otra historia?

Por Javier Yáñez Evangelista, titular del Juzgado de lo Mercantil nº 9 de Madrid.