Alberto Prieto Ruiz: Charanga ladrillera, o confundir a uno de Estepona con uno de Arizona

En lo que al sector inmobiliario se refiere, el Gobierno de Rodríguez toca de oído. Quiere hacernos creer que es una orquesta acompasada, afinada y bien dirigida, pero en realidad sólo sopla un par de flautas (a ver si suenan). Se ponen delante de las partituras para aparentar que saben solfeo, pero en realidad tocan de oído. Esto es una charanga. Y ni distinguen ni quieren distinguir. Parece que es lo mismo un marica de Estepona que un americano de Arizona.

Hace unos años, una empresa española realizó un estudio entre compradores de vivienda para saber si se distinguía entre promotor, constructor, comercializador (o agente) y financiador. El resultado fue que la gente no tenía claro a quien le compraba el piso, pero asociaban la casa al constructor. Es razonable que el gran público no lo tenga claro. Pero compruebo con gran desazón que no son los únicos.

Confusión de términos, e ¿ideas?

En alguna de las dos o tres lecciones de Economía que recibió el Sr. Rodríguez, alguien le debió decir aquello de que el modelo económico español en la última década se basaba en el ladrillo. Ya la hemos liado.

En la primera página, quinto párrafo, del Acuerdo Político para la Recuperación del Crecimiento Económico y la Creación de Empleo, ya detectamos el error de partida. Se habla de "un sector de construcción residencial artificialmente sobredimensionado". Es decir, se confunde promoción con construcción. Es lo más frecuente entre los políticos (da igual el bando) y medios de comunicación. Los dos términos se utilizan indistintamente (otro día podríamos hablar del uso indistinto y también incorrecto de las palabras "tasación" y "valoración").

El incentivo fiscal a los trabajos de rehabilitación no es en sí una mala medida. Pero sobre ella no se pueden sustentar más que las justas expectativas. El motor económico que el Gobierno (directamente o con Pactos) debe volver a arrancar es el de la promoción inmobiliaria.

Evidentemente, la construcción va ligada como principal proveedor de dicho mercado. Pero también se benefician de ello todas las empresas proveedoras en el ciclo inmobiliario de creación de valor, las administraciones públicas, etcétera.

Esta idea no es incompatible con la evolución simultánea hacia un modelo económico no tan dependiente de este mercado. Igual que cuando una empresa tiene un único cliente y debe tratar de conseguir nuevos para no concentrar su riesgo. No por ello debe cerrar y despedir a todo el mundo hasta que tenga una cartera más diversificada.

Actuación racional

Los servicios de obras y rehabilitación de viviendas deben fomentarse en la medida en que puedan contribuir a la subsistencia de pymes y profesionales autónomos, crear puestos de trabajo y mantener en condiciones el parque de viviendas. Pero tampoco hay que pensar que todas las viviendas que existen deben ser mantenidas.

Todos conocemos verdaderas bolsas residenciales cuyo futuro sólo pasa por una regeneración urbana y la sustitución de estas infracasas por otras nuevas. El razonamiento guarda muchas similitudes con la automoción.

¿Cómo se ha potenciado el mercado? ¿Mediante la ayuda a la reposición de vehículos, o subvencionando los arreglos de chapa y pintura, el cambio de neumáticos o la sustitución de la radio?

IVA

Subida de IVA en la vivienda: desde el segundo trimestre de 2008 nos encontramos sumidos en un mercado defensivo para el vendedor, una marcada variabilidad de precios a la baja (de más de dos digitos), caída en barrena del número de transacciones, y acumulación de stock.

La medida se anunció con tiempo tratando que tuviese un efecto acelerador en las decisiones de compra previas. Hay que decir que dicho efecto comercial ha sido escaso o nulo. En los últimos meses, se ha producido un repunte en las ventas, pero producido por la aludida dinámica de precios. Además, como explicaba el Servicio de Estudios del BBVA hace unos días, no todas las ciudades y comarcas tienen en estos momentos el mismo escenario de precios y stock.

Es previsible que en los próximos dos o tres meses pueda advertirse ese impacto en la aligeración de stock, pero lógicamente será insuficiente. En cuanto empiece a aplicarse, la dinámica comercial y de precios (con variaciones negativas registradas de hasta un 30 por ciento) diluirá su efecto en el importe total de la compra. Y a corto y medio plazo, cuando progresivamente el mercado vuelva al equilibrio, supondrá otro palo en la rueda al histórico problema de la accesibilidad de la vivienda en España.

¿Qué hacer?

No voy a dedicar tiempo a enunciar el diagnóstico y enumeración de problemas políticos, estructurales y por supuesto de coyuntura mundial que sufre España. Casi me atrevería a decir que existe unanimidad en ello, aunque no tanto en cómo implementar políticamente las soluciones.

Es necesario seguir apostando por el mercado inmobiliario español. Que, por cierto, no es sólo el mercado de la vivienda. El industrial, oficinas o de centros comerciales también son mercados inmobiliarios. En una primera aproximación, se debería:

1. Dibujar y asumir un escenario de concienciación, mejora de imagen y competitividad del sector inmobiliario español.

2. Creación de fuentes de información fiables y transparentes a nivel nacional, donde además se acote por definición técnica las variables sujetas a medición.

3. Incentivar la atracción de capital internacional para los mercados terciarios, la inversión directa en activos residenciales y la entrada en el accionariado de compañías inmobiliarias españolas (cotizadas y no cotizadas).

4. Desarrollo de ayudas públicas en forma de créditos y avales para la compra de viviendas para su primer acceso o la reposición por ampliación familiar o por "re-promoción" de viviendas existentes que no reúnan condiciones mínimas de habitabilidad.

5. Revisión e incentivación de la fiscalidad, fiscal y jurídica, para la puesta en el mercado de viviendas en régimen de alquiler (propietarios).

6. Incentivar fiscal y financieramente el diseño y desarrollo de proyectos residenciales concebidos desde su origen para ser alquilados (contención de rentas, constricción de gastos de comunidad, reducción de consumos ineficientes, soporte para la conciliación de vida familiar y laboral?). Lo que está pensado desde el principio para alquilar no es lo mismo que lo que está pensado para vender.

7. Revisión de las normativas de tasación hipotecaria y valoración para evitar la entrada en quiebra técnica de empresas por la depreciación coyuntural de activos.

8. Reactivación del mercado del suelo mediante modelos urbanísticos sensatos y sostenibles. Revisión de todo el proceso de tramitación acotando perfectamente plazos y evitando la duplicidad o nebulosas de competencias entre las distintas Administraciones.

9. Regular el acceso a la actividad promotora de empresas oportunistas, sin vocación de permanencia y ausencia de proyecto empresarial más allá de alguna operación inmobiliaria. Reducir el número de empresas promotoras a las de acreditada trayectoria y experiencia. Concentración de un sector absolutamente atomizado.

Son sólo algunas y seguro que con la intervencias de todas las fuerzas políticas y de mercado seríamos capaces de quintuplicar y detallar más la lista. Lo fundamental es que se acometan las reformas desde la óptica del conocimiento real, social y cotidiano de las cosas.

Pero seamos optimistas. A lo mejor los políticos no nos sacan de ésta, pero al final seremos los de a pie (o en Cercanías como yo) los que les saquemos a ellos. Parafraseando a los Hermanos de Castro (Barón Rojo) "aunque tengamos que seguir en parihuelas, aquí seguiremos dando, luchando todo el tiempo que haga falta". Seguro que sí. Ánimo a todo el mundo.