L a grave situación inmobiliaria que estamos padeciendo no deja de ser resultado de la confluencia de varios problemas que se realimentan entre sí, y cuya dinámica es obligado comprender para avizorar escenarios de lo que nos puede deparar el futuro. El primero es el de la crisis de madurez, que se identifica con el endurecimiento del esfuerzo financiero. Según el Banco de España, la familia media que comprara una vivienda en junio pasado tenía que dedicar el 46,1 por ciento de su renta al pago de su hipoteca. El segundo, es la crisis de inversión. Con tipos de interés reales planos y continuas subidas de precios, la inversión inmobiliaria era extremadamente rentable. Ahora nos encontramos con riesgos de bajadas de precios y con mayores costes financieros, con lo que la demanda de vivienda no finalista ha desaparecido. La confianza en el mercado se ha desplomado sobrerreaccionando a los cambios en los fundamentales. Se han abierto expectativas deflacionarias de precios, amplificadas por las crisis concursales y los mensajes catastrofistas. Como consecuencia, se está remansando una parte no desdeñable de la demanda potencial, que ahora prefiere en mayor proporción el alquiler a la compra, contribuyendo así a agravar la intensidad y severidad del ajuste. De hecho, ha surgido la disfunción nueva de "la venta negativa", que no es otra cosa que la aparición de compradores que no escrituran su vivienda aún a costa de asumir la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta. A ello se añade la dificultad de la financiación. La tormenta subprime ha desencadenado un aumento significativo de la aversión al riesgo inmobiliario, lo que unido a la menor disponibilidad de liquidez, está frenando la concesión de nuevas hipotecas. Muchas operaciones se enfrentan a insalvables restricciones crediticias: no se aceptan algunas subrogaciones de compradores sobre plano de la vivienda nueva, ni se conceden nuevos créditos a los compradores potenciales cuyos niveles de solvencia y/o renta no van suficientemente holgados. Como resultado, se están acumulando vacantes o viviendas nuevas terminadas todavía a la venta. Desde hace tres años, las compras de viviendas nuevas no alcanzan las cifras de viviendas terminadas: si nos atenemos exclusivamente a la diferencia entre los visados de terminación de viviendas y las transacciones de viviendas nuevas podríamos estar hablando de un stock acumulado de 750.000 viviendas. Pero lo cierto es que si en estos cálculos incorporamos las viviendas desarrolladas en régimen de automopromoción y las destinadas al alquiler, que normalmente no están vacantes aunque no se hayan vendido, estaríamos hablando de un stock real vacante algo inferior del orden de 400.000 a 500.000. Llegados a este punto la cuestión clave, es hasta qué nivel y por cuánto tiempo puede deteriorarse el mercado. El punto de partida debe ser el análisis de la demanda potencial. Incluso en la adversidad actual, entre abril y junio de este año se crearon más de 122.000 nuevos hogares, y se estima que en los próximos años el número de familias aumentará en un mínimo de 400.000 a 450.000 al año. Cuestión distinta es que un número creciente de hogares opta por el alquiler en vez de la compra, pero todavía, una parte importante sigue comprando. El último dato disponible de la estadística de transmisiones del INE cuantificó en más de 47.000 las viviendas escrituradas en el último junio, que si bien supone un significativo ajuste interanual del orden del 30 por ciento a su vez refuta la manida tesis del no se vende nada. La normalización del mercado inmobiliario necesita de una serie de correcciones. La principal es que es obligado reducir el esfuerzo financiero en una magnitud mínima del 20 por ciento, para que vuelva a niveles atractivos, lo cual puede producirse por diversas vías. La más visible es la de la reducción nominal de los precios, que a pesar de su rigidez a la baja, podría ser en promedio hasta del 10 por ciento, que con la presente inflación, equivale a un recorte real del 20 por ciento en dos años. Además podremos contar con el recorte del euribor. Las expectativas son que el BCE empiece a bajar tipos a principios del próximo año, lo que unido a la previsible normalización de los mercados mayoristas de capital, podría facilitar que el euribor cambiara su tendencia y se situará por debajo del 5 por ciento en el próximos semestre, lo que supondría una reducción en el esfuerzo financiero de otro 10 por ciento adicional. Para revertir el ciclo inmobiliario se deberían absorber las vacantes previas, a lo cual va a contribuir el ajuste brutal detectado en el volumen de promociones iniciadas que podría situarse este ejercicio en la mitad del precedente, como consecuencia tanto del freno de las ventas como de las menores disponibilidades financieras que se encuentran las promotoras para sus nuevos proyectos. En el pasado mes de mayo sólo se iniciaron 26.000 viviendas frente a las más de 63.000 de este mismo mes del 2007, lo que lastra la pérdida de actividad y empleo del sector pero al mismo tiempo pone horizonte temporal a la inflexión de la crisis, ya que de extrapolar las actuales tendencias de mercado y considerando los decalajes de terminación, en el próximo año ya apenas se acumularían nuevas vacantes, lo cual contribuirá a estabilizar el sector. No me gustaría terminar sin advertir que el ajuste previsto no ha acabado. Si tenemos en cuenta las experiencias de crisis anteriores nuestras y de otros países, su duración mínima suele ser de dos a tres años. En el camino de la recuperación todavía seguiremos sufriendo en términos de actividad, empleo, ventas y precios, y habrá submercados como los de segunda residencia, interiores y de tercera y cuarta coronas metropolitanas, que pueden tener peores comportamientos sobre todo en las localizaciones en las que los riesgos de sobreoferta o peso de la demanda de inversión hayan sido mayores. Con todo, mi previsión personal, es que la recuperación del mercado inmobiliario, se avizorará a partir de2010, pero a unos niveles de equilibrio más modestos que los pasados y condicionados a una cierta reversión del empleo, circunstancia esta última que al día de hoy parece algo lejana.