Cómo invertir en ladrillo sin comprar casa

Los reits (Real Estate Investment Trust, por sus siglas en inglés) más conocidos en España como socimis (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) se presentan como el vehículo de inversión más recomendado por los expertos para aprovecharse de la ebullición que vive el mercado inmobiliario. Principalmente en el alquiler, donde todavía hay margen de subida de rentas en algunas ciudades como Madrid y que es el universo donde se mueven las socimis, centradas en la compra de inmuebles para su posterior arrendamiento. Vea más noticias de la revista Inversión a fondo.

Culturalmente, siempre se ha tendido a valorar en España el ladrillo como una inversión segura, al estar soportada por un bien físico. Pero lo cierto es que con la vivienda se concentra mucho más riesgo que con cualquier otra inversión. "Es un área donde la gestión activa es vital, ya que las inversiones pueden generar rendimientos muy dispares. La determinación de precios no es transparente y las operaciones se cierran mediante negociaciones individuales entre compradores y vendedores", apuntan desde Fidelity International.

"Cuando compras un piso o una oficina, al final, lo que haces es concentrar mucho el riesgo y, en cambio, si ese dinero fuera destinado a una cartera diversificada se consigue mucho minimizar los riesgos", explicaba recientemente a elEconomista Jacobo Zarco, de atl Capital.

Además, según un estudio de HelpMyCash, un 17% de los españoles tiene claro que quiere comprar una casa en 2018. Eso sí, el 64% de ellos cree que es complicado que pueda hacerlo, ya que tiene ahorrado menos del 20% del valor de la vivienda, mínimo imprescindible para poder comprar vivienda, mientras que la inversión en activos financieros no requiere ese gasto inicial.

Los expertos piden a los inversores que a la hora de realizar comparaciones tengan en cuenta también los gastos que supone la compra de vivienda y comparen con otras inversiones, ya que además de ese 20% inicial hay que sumar otros gastos derivados del alquiler como la luz, agua, basuras, IBI, comunidad, seguros contratados, que pueden mermar mucho la rentabilidad bruta que le puedas sacar.

Otro punto importante es la liquidez. Ésta es muy limitada cuando se habla de inversión inmobiliaria, ya que deshacerse de un inmueble puede llevar mucho más tiempo -según un estudio de Fotocasa, un 42% de los que quieren vender lleva más de un año con la vivienda en venta-. Sin embargo, la liquidez es total en el caso de los activos financieros porque permite disponer del dinero en el momento en que se necesite.

Las perspectivas de cara a futuro son, además, halagüeñas: "El mercado tiene una valoración relativamente atractiva y las inmobiliarias cotizadas tienen unas perspectivas de rendimientos de alrededor del 8% para los próximos 12 meses", sugieren desde Degroof Petercam Asset Management.

El entorno actual, dicen, favorece la apuesta por este tipo de valores ya que, según Deutsche Asset Management, "cada vez más mercados europeos están al final del ciclo, por lo que nuestras estrategias preferidas se centran cada vez más en segmentos, subsectores y submercados específicos como éste".

Por regiones, no obstante, mientras vaticinan que los mercados de la eurozona se muevan de forma similar durante los próximos cinco años, "es probable que las negociaciones sobre el Brexit hagan que Reino Unido se quede más rezagado a corto plazo", sugieren desde Deutsche AM.

Por todo ello, los expertos recomiendan tomar posiciones en el mercado inmobiliario, pero a través de sus cotizadas. Y diversificar. En este sentido, una opción para tomar exposición es hacerlo a través de fondos de inversión que invierten en una selección de compañías.

La oferta de productos

En España existen cuatro productos con exposición al Real Estate accesibles al inversor minoritario. El más rentable de ellos es el fondo Oddo Immobilier CN-EUR, que ha arrojado ganancias anualizadas del 5,18% en los últimos tres ejercicios y cuenta, además, con el máximo rating Morningstar -cinco estrellas-. Entre las compañías que más pesan en su cartera están las alemanas Deutsche Wohnen y Vonovia y las francesas Unibail-Rodamco y Klépierre. No en vano, las españolas Merlin Properties e Hispania también se cuelan en su top ten.

Este producto, además, solo tiene una comisión del 0,9% según los datos que ofrece Morningstar. Aunque no es el más barato. El fondo DPAM Capital B Rl Ett EMU Div B EUR Cap, de Degroof Petercam AM -que ofrece dos alternativas al retail en España-, tiene un coste de gestión de solo el 0,5% anual. Un producto que ha rentado un 4,09% anualizado en el último trienio. La mayoría de sus principales posiciones coinciden con las de Oddo, y añaden también la alemana Leg Immobilien.

Para ganar exposición al otro lado del charco, las opciones se reducen a dos: Morgan Stanley IF US Property A, cuyos principales pesos son Simon Property, Vornado Realty Trust y Boston Properties. Y Neuberger Bm US Real Estate Sec USD E Ac, con su mayor peso en American Tower, Simon Property y Crown Castle International. No obstante, la rentabilidad anualizada a tres años de ambas es negativa por el efecto divisa, ya que están en dólares.