Azora sale a bolsa con un valor casi 3 veces inferior a Hispania

Azora será la última incorporación del sector inmobiliario de nuevo cuño en la bolsa española, tras la llegada de Neinor y Aedas Homes en 2017 y de Metrovacesa en febrero de este año.

La firma de gestión de activos saltará a cotizar el próximo 11 de mayo -el día de antes se cerrará el libro de suscripción de la oferta- a un precio que se ha fijado en el entorno de los 9,62 euros por acción, lo que valora a la compañía, según cálculos reflejados en el propio folleto, en 716,45 millones de euros. Esta capitalización es 2,8 veces inferior a la de Hispania, el principal vehículo de inversión que gestiona la compañía en el que cuenta, además, con una participación directa del 1,07%, con un valor de mercado de 19 millones de euros. La socimi presidida por Rafael Miranda está en la cuenta atrás para decidir si acepta o no la OPA lanzada por Blackstone que se cruzó de manera inesperada en la salida a bolsa de Azora, planeada con anterioridad, según fuentes próximas a la compañía.

Azora se colocará en el octavo puesto por capitalización del sector -figurará por delante de las renovadas Realia y Quabit-, la más pequeña tanto por valor de mercado como por el capital que, previsiblemente, levantará entre los inversores que acudan a la ops (oferta pública de suscripción), que alcanzará los 442,8 millones de euros, sin contar con el green shoe que ejercerá Goldman Sachs en su papel de estabilizador de mercado, con el 10% adicional de las acciones que se pondrán en circulación -47,25 millones de títulos en total-. Previsiblemente, la promotora Vía Célere y la socimi Testa Residencial que tienen previstas sus respectivas opv para junio o julio de este año lograrán una capitalización superior.

Una firma diferenciada

Azora se presenta ante los inversores con un perfil distinto al de las promotoras y socimis que cotizan actualmente sobre el parqué. Se trata de una compañía que, fundamentalmente, gestiona ocho vehículos de inversión -con activos valorados en 4.400 millones de euros-, aunque el objetivo de la firma es duplicar esta cifra hasta los 8.000 millones de cara a 2022 y cambiar su modelo de negocio desde la gestión actual -principal fuente de ingresos- hasta que la coinversión y las participaciones directas representen "dos tercios del rendimiento total" dentro de cinco años. De hecho, la salida a bolsa a Azora se plantea por la necesidad de recaudar capital para aprovechar las oportunidades que presenta el actual ciclo inmobiliario en España. La firma reconoce en el propio folleto estar analizando actualmente activos por un valor conjunto de 7.400 millones de euros.

A cierre de 2017, su cartera de activos contaba con un perfil claramente enfocado al turismo, con el 47,4% del total; frente a los activos residencial (con el 33,4%) y comerciales (con el 19,1). Se presenta, además, con beneficio neto positivo, algo que no sucedía con vehículos de nueva creación como son Neinor y Aedas o con la saneada Metrovacesa. A cierre de 2017, Azora alcanzó un beneficio bruto de 37,4 millones de euros, un 34,1% superior al ejercicio anterior, con un margen ebitda del 48,2%, 4,5 puntos por encima de 2016.

El dividendo llegará a partir de 2022, cuando Azora prevé repartir el 50% del flujo de caja (FFO, en firmas de real estate) que generen sus activos.

50,7% de 'free float'

Es el capital que circulará libremente en el mercado que alcanzará la firma en bolsa en caso de que se ejerza el green shoe. Los fundadores de Azora, Concha Osácar y Fernando Gumuzio, creada en 2003 cederán el control de la compañía, pasando a contar con participaciones del 15,51 y 17,18%, respectivamente. Las sociedades Canepa y Tamerlane suscribirán en conjunto un 15,17% del capital en la operación.