Inmobiliarias en las que hospedarse hoy

Primero fue la incertidumbre por el conflicto soberanista en Cataluña el que puso en el punto de mira al sector inmobiliario, al ser junto al financiero el más castigado en el parqué. Y ahora es una operación corporativa, la opa lanzada por Inmobiliaria Colonial sobre Axiare, la que devuelve a las firmas del sector toda la actualidad. Sepa en qué punto se encuentra cada cotizada.

Casi 15.000 millones de euros de capitalización en conjunto. Seis salidas a bolsa. Y un total de siete jugadores de peso. En poco más de tres años el sector inmobiliario se ha reedificado en España aprovechando la fase de recuperación del ciclo. Las socimis y las promotoras se han convertido en los vehículos recomendados por muchos expertos para invertir en ladrillo, entre otros motivos porque a estas alturas ven más oportunidad en el precio de las acciones frente a la inversión directa en inmuebles físicos para un particular. Tras el castigo sufrido por la incertidumbre en Cataluña, donde muchas tienen activos, ahora es la oferta pública de adquisición (opa) lanzada por Colonial sobre Axiare -de la que ya controla un 28,79 por ciento- la que vuelve a agitar las inmobiliarias y las recomendaciones de los bancos y firmas de inversión sobre estas compañías.

Para empezar, "lo que ha demostrado la opa es que un inversor muy potente en España como es Colonial no ha perdido la confianza en el sector", subraya Alejandro Martín, gestor de fondos de Metagestión. Pese a que la tensión tras la consulta ilegal soberanista ha dejado a la mayoría de firmas cotizando con un descuento frente al valor neto de sus activos (el NAV), el experto considera que de materializarse esta operación ya no quedarían grandes actores que puedan ser objeto de opas. "Lo que puede tener sentido es una consolidación de las carteras de los bancos", sugiere, similar al movimiento de Merlin con Metrovacesa.

Dejando a un lado la posibilidad de operaciones corporativas como vector atractivo, Merlin Properties y Neinor Homes se quedan de momento con las mejores recomendaciones de los analistas, según el consenso de mercado que reúne FactSet. Hasta el anuncio de la opa, Axiare también estaba en el grupo de empresas que aconsejaban comprar. Para el resto, la recomendación es mantener, y en ningún caso vender.

Oficinas y residencial, los favoritos

Que Merlin y Neinor sean las preferidas por los analistas evidencia que se decantan por uno de los negocios que más se ha reactivado, el del alquiler de oficinas, y el que está resurgiendo más recientemente, el residencial. Aunque Merlin dispone de activos logísticos, centros comerciales y high street retail, las oficinas representan casi la mitad de la cartera. Un informe de Société Générale la señala como una de las grandes beneficiadas de la compresión de rentabilidades. También Colonial se ha centrado prácticamente de lleno en oficinas, queriendo reforzarse ahora con Axiare.

En este negocio, entre las dos grandes, en Metagestión, al igual que el consenso, se decantan por Merlin. "Viendo lo que se paga en las operaciones en París [el principal mercado de Colonial], los precios ya no nos gustan tanto. Hablamos de rentabilidades del 3 por ciento o menos. Estamos más cómodos con Madrid y Barcelona y con activos con mayor rentabilidad", explica Alejandro Martín. Respecto a ello, desde Bankinter apuntan a que la opa "tiene como factor positivo que incrementa la exposición de Colonial al mercado de oficinas de Madrid desde el 18 hasta el 27 por ciento". Otro aspecto que destacan en ING es que "dada la alta calidad del personal de Axiare, veríamos positivo para Colonial retener a los gerentes clave en caso de una oferta exitosa". Mientras, en Sabadell creen que "el impacto en valoración es prácticamente nulo, pero la operación podría lastrar la acción [de Colonial] a corto plazo ya que se podría hacer una ampliación de capital con descuento sobre NAV". Actualmente, la compañía cotiza un 3 por ciento por debajo del valor de sus activos y Merlin, ya solo un 1,3 por ciento. La recomendación sobre Colonial no ha cambiado, pese a que en 2018 pueda hacerse con la socimi que hasta la fecha era la preferida de los analistas. Axiare es -y era- la única que cotiza por encima del NAV (ahora un 19,7 por ciento, al acercarse a los 18,5 euros de la opa), por lo que los bancos de inversión creen que si el título alcanza la oferta se agotaría su recorrido al alza. Llegados a ese punto, "recomendaríamos vender", sentencian desde Sabadell.

Fuera de esta guerra por las oficinas, Ignacio Méndez, director de análisis de Mirabaud Securities en España, considera que "hay más valor en el residencial", al ir más retrasado. "En comercial real estate, el institucional ya ha comprado", opina, decantándose, como el consenso, por Neinor: "Es pionera en apostar por la recuperación del ciclo. Compró suelos muy buenos para vivienda de clase media que le aportan gran visibilidad". Diez de las once casas de análisis que siguen a la compañía desde que debutó en bolsa en el mes de marzo recomiendan comprar. Para el nuevo jugador cotizado, Aedas Homes, que se estrenó el pasado octubre, aún no hay ninguna valoración.

Otros negocios

Lar España e Hispania encontraron su nicho en otros segmentos, pero la recomendación actual es mantener, según el consenso. Lar, focalizada en centros comerciales -también dispone de oficinas, residencial y logística-, cotiza con un descuento del 11,6 por ciento sobre NAV, el mayor de las socimis. Para Société Générale, Hispania, que destaca por su cartera de hoteles y que cotiza pegada a su NAV, es la que ofrecerá el mayor retorno entre 2017 y 2019 para el accionista (26 por ciento), incluyendo el crecimiento del valor de los activos y los dividendos (dará extraordinarios por su liquidación). En un informe, el banco francés calcula que las socimis españolas ofrecerán retornos medios del 16 por ciento anual hasta 2019, entre los más altos de Europa.