La Torre Ámbar saldrá al MAB el año que viene de la mano de Inveriplus

La torre Ámbar, uno de los rascacielos que componen el ámbito residencial de Isla Chamartín, saldrá a cotizar al MAB el año que viene de la mano de Inveriplus. La sociedad especializada en la transformación de activos tóxicos en líquidos ya ha creado una sociedad que se ha acogido al régimen de socimi y antes de que termine el año quiere hacer sus primeras operaciones.

"Todavía no hemos elegido el nombre comercial", explica Oscar Bellette, director ejecutivo de la firma, que asegura que ya están en negociaciones avanzadas para poder traspasar a la socimi dos inmuebles residenciales situados en Madrid.

Uno de ellos es la emblemática Torre Ámbar, situada al norte de Madrid y que se levantó durante la época del boom del ladrillo en España. Inveriplus ya es propietaria del 50% de las viviendas - las demás consiguieron venderse- pero actualmente está en conversaciones con los bancos acreedores para cancelar la deuda.

Bellette explica que trabajan también con las entidades prestamistas de un inmueble que tienen en la calle Apolonia Morales y ya han llegado a un acuerdo con BBVA para cancelar la deuda de unos chalets ubicados en un pueblo de Valencia.

Todos estos activos forman parte ya de su cartera, pero la inversión que destinaran para las operaciones de saneamiento financiero de los mismos rondará entre los 22 y 24 millones de euros.

Inveriplus actuará como gestora del nuevo vehículo cotizado y al mismo tiempo como principal accionista con el 40% del capital inicial, si bien, "nos diluiremos bastante". Además cuentan con el respaldo de otros cinco inversores (es el mínimo que fija la legislación de la socimis), de los que tres son institucionales y dos particulares.

"Queremos que sea la primera socimi con los inmuebles alquilados y en el primer año de la constitución de la sociedad invertir 60 millones de euros en cancelaciones de deuda para pasar esos activos al nuevo vehículo", explica Bellette. De este modo, la socimi saldría al MAB en 2017 con un mínimo de unas 500 viviendas.

"La socimi va a empezar con una rentabilidad buena porque compramos muy por debajo del mercado y desde el día uno cobrará rentas", indica el directivo, que reconoce que su idea es desinvertir en tres o cinco años. "Vamos a cumplir con la legislación de este tipo de sociedades y después obtendremos plusvalías por la venta de los inmuebles o bien podremos vender toda la socimi".

Actualmente su cartera ofrece una rentabilidad superior al 5% y el ratio de ocupación se mueve entre el 88 y 90%. "Intentamos alquilar por debajo de los precios medios de la zona para tener la máxima ocupación posible".

Gestora especializada

Al margen de su papel como gestora de la socimi, Inveriplus se dedica a adquirir y sanear sociedades promotoras que han sufrido la crisis y no han podido vender sus pisos porque su valor actual es inferior a las hipotecas que en su día les concedieron.

"Después negociamos con la banca para hacer un saneamiento de nuestra cartera y una vez están reformadas las viviendas las transformamos para el mercado del alquiler", que según el directivo está teniendo una buena penetración en España gracias al cambio de los modelos de trabajo.

Una vez que los inmuebles están rentando, se quedan una parte de los mismos en propiedad, pero la gran mayoría de los activos se venden entre sus clientes. Así, en sus cartera de inversores conviven grandes fondos con inversores particulares, "con los que trabajamos desde hace muchos años".

"Para que este negocio genere apetito entre nuestros inversores intentamos que el precio se quede un 25% por debajo del valor de tasación actual, pero no siempre se consigue", reconoce Bellete.

En lo que llevamos de año Inveriplus ya han cancelado entorno a unos 90 millones de euros de hipotecas y actualmente cuenta con una cartera de 5.700 activos, ya que todo lo que venden a sus clientes lo mantienen en gestión.

Estudia entrar en promoción

Este año le está sirviendo a la compañía para digerir todas las adquisiciones que realizaron en 2015. Así, el año pasado participó en operaciones de compraventa de carteras inmobiliarias por importe de 120 millones de euros, con los que adquirió 65 sociedades y firmó 47 contratos de gestión con opción a compra. Todos estos activos se sumaron a las 247 sociedades que ya poseía con activos residenciales ubicados en Comunidad Valenciana, Madrid, Castilla y León, Andalucía, Baleares y Cataluña.

A pesar de su intensa actividad el pasado ejercicio, Bellette asegura que este año van a cerrar con unas 45 compañías adquiridas. "Generalmente un 80 por ciento de nuestra cartera proviene de la compra de estas mercantiles, pero el otro 20 por ciento son casos en los que no se pueden adquirir las compañías y firmamos con los promotores contratos de explotación con opción a compra de los inmuebles".

El año pasado su volumen de negocio creció un 74 por ciento, pero Bellette reconoce que cada vez hay menos sociedades promotoras con problemas con los bancos. "Aunque no tenemos mucha competencia, por que no entramos en activos prime, cada vez hay menos producto", explica. Por eso la firma está analizando su entrada en el negocio promotor.

Lo harán de la mano de Proinlasa, "ya que nosotros somos financieros". Por el momento están analizando diez proyectos distribuidos en grandes ciudades de España, que sumarán unas 800 viviendas."Estamos en conversaciones con la banca para comprarles suelos y nosotros pondremos un 30 por ciento del coste total del proyecto", que según Bellette supondrá una inversión de unos 60 millones.