Las casas del Monopoly no dan para un hotel

Si alguna vez han jugado al Monopoly, habrán notado que un arrendador que pacientemente invierte en propiedades acaba por generar una fuente duradera de ingresos, donde la renta de los inquilinos se convierte en una fructífera fuente de liquidez. La mera inversión en utilities o infraestructuras no son suficientes para declararse vencedor.

Aunque sobre el tablero esta teoría suena perfecta, en la práctica y con el vapuleo sufrido por el mercado inmobiliario durante la crisis de las hipotecas basura, muchos se lo han pensado más de dos veces antes de invertir un centavo en el sector inmobiliario.

Sin embargo, la intercesión de la Reserva Federal y su dura hazaña por mantener los tipos de interés hipotecarios a largo plazo relativamente bajos han surtido efecto, consiguiendo una recuperación consistente del mercado de vivienda patrio. Es por ello que los conocidos como REITs, fondos inmobiliarios cotizados y con enormes ventajas fiscales a través de sus dividendos, se han convertido en un importante vehículo de inversión con una rentabilidad más que jugosa. ¿Quién no quiere ser especulador inmobiliario sin la necesidad de comprar una propiedad? Al fin y al cabo esta semana conocíamos como el precio de la vivienda logró en julio su mayor incremento anual en el último año, con el Standard & Poor´s Case Shiller, que mide el coste de las casas en los 20 núcleos urbanos más importantes del país, subiendo un 12,4%.

El repunte inmobiliario, salpimentado con tres rondas de estímulos en forma de compra de bonos del Tesoro y activos respaldados por hipotecas a cargo de la Fed, ha convertido hasta no hace mucho a lo REITs como el objetivo de muchos inversores. No hay que olvidar que desde la cima del estallido de la burbuja inmobiliaria a este lado del Atlántico, el Dow Jones Equity REIT Index se ha revalorizado un 24,6%. A ello habría que sumar que bajo la legislación actual, este tipo de estructuras no tienen que pagar impuestos si distribuyen entre su accionariado del 70 al cien por cien de sus ingresos en forma de dividendos; por ello, hasta el 80% de las inmobiliarias del país cotizan bajo esta figura jurídica.

Síntomas de cambio

Pero desde el segundo trimestre, los REITs han comenzado a sufrir ciertas turbulencias, que se han visto exacerbadas por el temido aunque asumido tapering por parte de Ben Bernanke y sus chicos. "El pasado 30 de abril de este año la rentabilidad por dividendo media de los 20 principales REITs era sólo del 3,2%", explica Jeff Middleswart, analista Ranger International Management. "No han sido generosos y, además, la brecha entre los rendimientos de los REITs y la rentabilidad del S&P 500 se ha reducido", añade.

En este sentido, la sorprendente decisión de la Reserva Federal de posponer la reducción de sus compras mensuales por valor de 85.000 millones de dólares (el conocido como Quantitative Easing) pone en alerta a muchos de los inversores interesados en estos vehículos de inversión. Para los analistas del banco suizo UBS todavía hay tiempo para ajustarse al cambio ya que la reducción de los estímulos no indica que la Reserva Federal vaya a subir los tipos de interés, un hecho que podría comenzar a partir de 2015.

Dicho esto estamos viendo como los tipos de interés hipotecarios comienzan a subir. Además, los datos de ventas de viviendas muestran ciertos señales de flaqueza tras el ascenso continuado de los últimos años. Las ventas de casas ya existentes con en agosto por tercer mes consecutivo mientras que la venta de nueva vivienda subía un 7,9% tras el traspiés del mes anterior. Para Patrick Newport, economista de IHS Global Insight, aunque esta cifra es aceptable, el mercado inmobiliario "parece estar perdiendo momento".

De hecho, los tipos de interés hipotecarios siguen subiendo y estamos empezando a ver como los REITs recortan sus dividendos. La semana pasada, Hatteras (HTS) declaró un dividendo trimestral de 55 centavos por frente a los 70 centavos del trimestre anterior.

"Independientemente de los planes de la Fed, es cierto que está contra la espada y la pared en lo que a hipotecas se refiere", afirma Brent Nyitray, analista inmobiliario con más de 18 años de experiencia en hedge funds como Elliot Management. "A medida que los REITs reducen su apalancamiento y los gobiernos extranjeros se deshacen de activos de renta fija en Estados Unidos, la Reserva Federal es más o menos el único comprador natural", explica.

Es por ello que si Bernanke y sus chicos deciden reducir las compras de títulos respaldados por hipotecas, "podríamos ver turbulencias en los precios ya que el mercado busca al comprador marginal", añade. Desde su punto de vista esto afectaría, sin duda, a grandes nombres como Annaly (NLY), MFA Financial (AMF) y American Capital Agency (AGNC).