DATOS CLAVE- Reforma del mercado de alquiler y SOCIMI en España

Entre otras medidas, la reforma -que se encuentra en tramitación en el Parlamento- acelera los desahucios, flexibiliza y reduce del plazo de los contratos, y ofrece estímulos fiscales a los inversores.

A continuación recogemos las principales novedades normativas.

AGILIZACIÓN DEL DESAHUCIO

* Se crea un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.

* Para favorecer la inscripción en el Registro de la Propiedad, se prevé un procedimiento más sencillo de actuación en caso de impago de rentas siempre que se trate de arrendamientos inscritos en el mismo. En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa. Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.

CAMBIOS EN LA DURACIÓN

* Se reduce de 5 a 3 años la denominada "prórroga forzosa" del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador.

* Asimismo, se reduce de 3 a 1 año la denominada "prórroga tácita automática" del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario.

* De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la mitad.

RESCISIÓN DEL CONTRATO

* El inquilino puede desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado. SITUACIÓN ACTUAL: En los contratos de menos de cinco años, el inquilino puede desistir pagando la indemnización pactada. Si el contrato supera los 5 años de duración, se puede abandonar la vivienda con aviso de dos meses de antelación.

* El arrendador podrá recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial. SITUACIÓN ACTUAL: el dueño puede recuperar la vivienda si es para residencia habitual suya o de un familiar directo, y si se ha pactado en el contrato.

* La reforma no es retroactiva, es decir, no afecta a la duración ni a otros aspectos de los contratos vigentes en el momento de entrada en vigor de la ley.

SEGURIDAD JURÍDICA INCREMENTANDO EL REGISTRO

* Sigue sin ser obligatorio inscribir los arrendamientos en el registro de la propiedad, pero se introducen modificaciones que incrementan la seguridad jurídica para los alquileres registrados.

* Un comprador que adquiera una vivienda ("siempre que sea un adquirente de buena fe") estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.

* Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de 5 años que exige la Ley vigente.

* Una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.

ENMIENDAS: LISTA MOROSOS

* Entre las enmiendas que se han presentado a la ley destaca la propuesta del Partido Popular de crear una "lista negra" o registro público con los condenados por impagos de alquiler que podrán consultar los propietarios antes de firmar un contrato de arrendamiento.

ESTÍMULO FISCAL AL ALQUILER PARA PROPIETARIOS EXTRANJEROS

* Exenciones en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas (salvo en paraísos fiscales). Actualmente, solo los residentes tienen una exención del 60 por ciento o del 100 por ciento de la renta obtenida.

* Las exenciones son del 60 por ciento a todas las personas físicas no residentes (igual que en el IRPF), y el 100 por ciento a personas físicas residentes en la UE, cuando el arrendatario tenga entre 18 y 30 años y unos rendimientos del trabajo superiores al IPREM.

* Exención del gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes. No están obligados a tributar por dicho gravamen las entidades no residentes con la excepción de paraísos fiscales. Actualmente las Exención del gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes. No están obligados a tributar por dicho gravamen las entidades no residentes con la excepción de paraísos fiscales.

MEDIDAS PARA FOMENTAR LAS SOCIMI

* Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) nacieron en el año 2009, con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento (obligatoriamente el 80 por ciento de su inversión), no sólo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano pero su régimen jurídico y fiscal se ha demostrado inoperante.

* La reforma en este campo ya entró en vigor a finales de diciembre, tras lo cual ya ha solicitado salir al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) una SOCIMI, del grupo familiar Pavón Olid, con Aguirre Newman como consultora y Armabex como asesor registrado.

* Según datos de Aguirre Newman, en 2012 había 189 REITS en EEUU, 21 en Reino Unido, 16 en Bélgica y 40 SIIC en Francia.

Estas son las principales medidas:

* Los inmuebles en arrendamiento deberán mantenerse durante 3 años (antes 7).

* No será necesario un número mínimo de viviendas (antes 3).

* El capital social mínimo será de 5 millones de euros (antes 15).

* Los beneficios distribuibles serán el 80% de los obtenidos (antes el 90%).

* Se suprimen los requisitos del número mínimo de accionistas (antes 100), capital mínimo en circulación (antes 25%) y financiación ajena (antes inferior al 70% del activo).

* Se flexibilizan los requisitos mínimos exigidos para acceder a la negociación en un mercado regulado, de forma que ahora bastará con cotizar en el MAB, un mercado con menos requisitos que el Mercado Continuo en el que debían cotizar hasta ahora.

* Las SOCIMI no tendrán fiscalidad, sino que el pago de impuestos lo efectuarán los accionistas por la percepción de los dividendos (19%). Se incrementan las rentas exentas del 20 al 25% y el tipo de gravamen se fija en el 19 por ciento.