Entrevistadirector general de zaphir AM El ladrillo ha sido la inversión más rentable en la última década, pero los expertos dicen que su buen momento ya ha empezado a pasar. Y en esta situación nace un nuevo producto que invierte en inmuebles, lanzado en conjunto por Aguirre Newman y Atlas Capital en el fondo Zaphir Retail Properties. Parece muy atrevido, pero este producto no es como los demás. P ¿Cómo surge la idea de crear este fondo inmobiliario? R El objetivo es cubrir la necesidad de tener exposición al negocio inmobiliario a través de locales comerciales. Es un producto de gestión de rentas, que está menos vinculado al ciclo que el residencial.P ¿Qué aporta cada socio? R Atlas Capital ha participado en el asesoramiento financiero, estructurar el vehículo y hacer el análisis de los términos de financiación y de la colocación posterior, y Aguirre Newman, a través de Zaphir Asset Management, aporta el conocimiento del producto y del mercado. Hemos detectado que en este segmento hay una oportunidad de mercado y hemos dado respuesta a la demanda de los inversores.P Al ser Aguirre Newman un valorador, ¿no le crea conflictos de interés tener este vehículo de inversión? R Nos hemos organizado de una manera que evita los conflictos. En primer lugar porque Aguirre Newman no hace valoraciones para nosotros, sino que nos las hace un tercero independiente. A nivel de vehículo tampoco porque hemos creado un comité de inversión en el que todo producto que viene de Aguirre Newman, primero, tiene que tener un valorador independiente, segundo, los representantes de Aguirre Newman se inhiben en la votación y, tercero, si se compra un inmueble a Aguirre Newman la comisión máxima sería del 2 por ciento, en la parte baja del mercado.P ¿En qué tipo de edificios invierte el fondo?R En locales a pie de calle, entre 100 y 500 metros y en las zonas comerciales secundarias. Por ejemplo, en Madrid no compramos en la calle Ortega y Gasset pero si en Fuencarral o en Bravo Murillo. El ámbito geográfico es toda España. Ya tenemos seis locales en diversas fases de la adquisición.P ¿Qué rentabilidades anuales confían en obtener?R Esperamos unas rentabilidades anuales de entre el 12 y 13 por ciento, después de comisiones y de impuestos. P Más que otros inmobiliarios.R Los grandes fondos por su estructura legal están obligados a invertir un 50 por ciento en residencial, un activo que el año pasado no dio más rentabilidad del 6 por ciento. Nosotros vamos a un segmento distinto. Queremos entre 80 y 100 locales, en los que generar valor a través de la renta de los inquilinos y después vender. Pueden ser locales que tengan que reformar la fachada y se puede pagar un buen precio. O los cines, por ejemplo, que son una actividad poco rentable en los centros de las ciudades y que se pueden reconvertir en centros comerciales.P ¿La inversión mínima será elevada entonces?R Sí, 2,5 millones de euros. Nuestros inversores son más expertos que la media en cuanto a sus capacidades de análisis del producto. Cuando esté totalmente constituido el fondo tendrá 170 millones de euros. De momento no pensamos abrirlo a pequeños inversores. Los inversores pueden vender si encuentran comprador, pero la sociedad gestora, que tiene un 2,5 por ciento del vehículo, se compromete a mantener su inversión los siete años de vida del fondo.P ¿Cómo son los inversores?R El 40 por ciento es institucional, sobre todo cajas, como Caja Burgos o Ibercaja. Y entre los inversores particulares son grandes patrimonios, en los que hay tanto accionistas del mercado inmobiliario como de otros sectores.