La inmobiliaria se estrenará el 19 de julio con un valor entre 812 y 948 millones de euros La OPV tiene atractivo en el rango bajo y medio si se tiene en cuenta a Unibail, Corio y Rodamco madrid. Mario Losantos, actual presidente de la inmobiliaria de origen riojano Riofisa, dice que ha conseguido tres sueños en su vida gracias a su actividad profesional: "trabajar en un bosque donde está la actual sede de la compañía; edificar encima del mar; y, sobre todo, recuperar edificios históricos y simbólicos". Y desde ayer, añade un cuarto "sacar a bolsa la compañía que fundó su padre".Riofisa ya ha logrado el visto bueno por parte de la CNMV de su salida a bolsa , y según la documentación presentada venderá sus títulos ente 18 y 21 euros, lo que supone valorar la compañía entre 812,4 y 947,8 millones de euros, en línea con la capitalización preliminar que ya anunció elEconomista el pasado 27 de junio en torno a los 900 millones de euros. Los expertos consideran que Riofisa tendrá mucho atractivo si sale en el rango bajo incluso intermedio de la horquilla presentada en la OPV, y sólo en el alto quedaría sin un descuento interesante para los inversores particulares a los que se destinará el 15 por ciento de la colocación.Descuento exigibleLo que sí parece claro es que Riofisa sale con descuento respecto a sus más directos comparables: las holandesas Rodamco y Corio, y las francesas Klepierre y Unibail. Estas compañías cotizan con una prima media sobre el valor liquidativo de sus activos, incluido el pago de impuestos, de 27,5 veces. Por el contrario, Riofisa se estrenará en bolsa con un descuento del 10 por ciento en el rango bajo de la valoración (18 euros) y con una prima del 4 por ciento en el rango alto (21 euros). Para este cálculo se tiene en cuenta la valoración de los activos de Knight Frank y se aplica un descuento por pago de impuestos del 22 por ciento, en la mitad del que se podría aplicar, que va del 15 al 35 por ciento. En la valoración de Riofisa "se incluye un regalo adicional" comenta Losantos, "los 400.000 metros cuadrados que la compañía ha adquirido recientemente en Europa del Este, especialmente en Sofía y Timisoara". Si se utiliza el PER (número de veces que el beneficio está recogido en el precio de la acción) medio de Rodamco, Unibail y Corio, de 18 veces beneficios, Riofisa tendría una valoración por encima de los 900 millones. Los bancos de inversión colocadores Morgan Stanley, Santander y JPMorgan Cazenove esperan un beneficio para este año entre 52 y 53 millones de euros. Una previsión que seguramente se quede por debajo, ya que Riofisa ha ganado en el primer semestre 44 millones de euros. Sin embargo, el descuento con el que sale Riofisa no sólo es exigible en una OPV sino necesario, ya que hay que tener en cuenta que la comparación se realiza con compañías que han centrado su negocio en el alquiler -que concede más valor a una inmobiliaria- mientras que en Riofisa sólo supone un 15 por ciento de su negocio, aunque en cuatro o cinco años está previsto que alcance el 40 por ciento. La compañía controlada por la familia Losantos trae al mercado español un nuevo modelo inmobiliario: la promoción de centros comerciales, que actualmente representan entre el 55 y 60 por ciento de su negocio. El suelo industrial supone un 25 por ciento, mientras que la promoción residencial entre el 10 y 15 por ciento.Tras la OPV, la familia Losantos reducirá su participación del 68 por ciento al 50,1, mientras que Caixa Catalunya lo hará del 32 al 12. Riofisa tiene la ventaja de que se incluye en uno de los pocos segmentos inmobiliarios donde no se percibe una desaceleración. Se ha especializado en un nicho de negocio en el que es el primer especialista mundial: los centros comerciales en estaciones de trenes. "El proyecto de Príncipe Pío en Madrid ha ganado a Calatrava y Norman Foster", dice orgulloso Losantos.