El tropiezo desde máximos que han vivido los mercados ha dejado en evidencia al sector inmobiliario. Algunas de las compañías españolas del sector han sufrido fuertes descensos, después de haberse disparado en los últimos años con revalorizaciones superiores al 1.000 por ciento en algunos casos. ¿Estaban demasiado caras? Así lo cree Patrick Sumner, gestor del mayor fondo de acciones inmobiliarias de los que se venden en Europa, con más de 2.200 millones de euros en activos bajo gestión. Un dinero que apenas destina a compañías españolas, cuyas acciones ha ido vendiendo en los últimos años.P Los precios de la vivienda ya están empezando a desacelerarse. ¿Qué opina de la ralentización del mercado inmobiliario español?R Llevo esperando una ralentización de este mercado desde 1999. Se han estado construyendo cerca de 600.000 casas al año, lo cual es insostenible. Bueno, ha sido sostenible y los constructores han estado ganando dinero. Ha sido consecuencia de una economía creciendo entre el 3 y el 4 por ciento y unos tipos de interés reales negativos. El dinero ha sido gratis hasta ahora y los bancos han estado prestando todo aquello que la gente pedía para adquirir viviendas. Muchos particulares compraron más de lo que necesitaban con el fin de invertir... Pero ahora que los tipos de interés suben ya no es tan fácil y algunos tendrán problemas. De todas formas, creo que será un aterrizaje suave porque la economía sigue sólida.P ¿Qué quiere decir con aterrizaje suave? ¿Una caída moderada de los precios?R No creo que vayan a bajar. Seguirán subiendo, pero a un ritmo menor que los últimos años. Ocurre lo mismo que en el Reino Unido y se debe a una escasez de viviendas para la amplia demanda. Antes la gente no esperaba poseer una casa hasta tener una familia, pero ahora sí se aspira a ello. Los constructores no edificarán tanto y los precios no caerán. También hay que tener en cuenta que los ayuntamientos obtienen buena parte de sus ingresos de la subida del suelo y creo que prefieren un incremento suave que uno desorbitado que les acabe explotando. P La mayoría de los analistas creen que las inmobiliarias españolas están sobrevaloradas. ¿Está usted de acuerdo?R Echemos un vistazo a la subida del sector en los últimos años: en 2002 avanzó un 39 por ciento; en 2003, otro 30 por ciento; en 2004, un 50 por ciento; en 2005, un 70 por ciento, y en 2006, un 28 por ciento... (risas). Esto se explica por la bonanza del mercado. También por el paso que dieron las empresa españolas a comprar compañías en Francia aprovechando un vacío en la legislación de este país, que ha sido un buen negocio para Colonial y Metrovacesa. Además, han contado a favor con los tipos de interés y la especulación de las opas.P ¿Cómo ha afectado este último punto a las valoraciones? R Cuando Joaquín Rivero y otros empresarios empezaron a construir sus imperios controlando las compañías, las acciones empezaron a valorarse por el control de la gestión, no por fundamentales inmobiliarios. Que Metrovacesa cotice a una prima del 100 por ciento sobre el valor liquidativo de sus acciones se debe a la lucha por el control de la firma entre dos grupos de particulares. Ahora han llegado a un acuerdo sobre cómo repartir la compañía, pero las acciones siguen caras. Yo no tengo acciones de Metrovacesa desde hace dos años, pero afortunadamente tenía bastantes de Colonial y Riofisa.P ¿Tiene ahora alguna inmobiliaria española en cartera?R Sólo Riofisa, donde estoy esperando a que termine la opa de Inmocaral. Es como una inversión en efectivo. Pero no puedo creer el precio de 43,3 euros que va a pagar Inmocaral. La compré en la salida a bolsa a 18 euros hace menos de un año. No vale tanto dinero. Tienes que prever cuatro o cinco años de impresionante crecimiento para justificarlos. Aunque ese no es mi problema. Es una pena, nos gustaría tener exposición a compañías españolas, pero a estos precios no podemos.P ¿Ha invertido en Astroc, que ha subido cerca de un 660 por ciento desde su debut en bolsa en mayo? R No, no vinieron a ofrecernos las acciones para la Oferta Pública de Venta (OPV) y no conocía a esta compañía.P ¿Qué tendría que cambiar en el mercado de las inmobiliarias españolas para que volviese a comprar acciones?R Lo que necesitamos es que el capital esté diversificado, no un accionista que controle la compañía, ya que muchas veces tomará decisiones que beneficien a una parte y perjudiquen a las demás, como se está viendo ahora. Necesitamos mejor gobierno corporativo, se podría decir. Y empresas que logren ventajas competitivas a largo plazo en sectores concretos, como Riofisa, que lo hace muy bien en el desarrollo y promoción de grandes centros comerciales. Pero quizá lo más importante ahora, lo que falta en España, es que los intereses entre los inversores y los directivos estén alineados.P Las principales compañías en su cartera pertenecen al sector comercial, más que residencial. ¿Creen que se comportarán mejor?R Sí, las diez mayores son compañías británicas de oficinas, pero también tenemos en cartera compañías pequeñas que construyen viviendas, y otras que se están expandiendo por Europa del Este, con casas para clase media en las afueras de Sofía, por ejemplo.P ¿Pero no hay muchas empresas tratando de explotar estos nuevos mercados?R Exacto, pero el reto es encontrar compañías con experiencia, que sepamos lo que hacen y que podamos estar tranquilos con la inversión. Por ejemplo, RGI International, que construye en Moscú.