El Tribunal Supremo condena al Ivima a pagar 10 millones de euros a Fercaber por 13 arrendamientos
El litigio se deriva de negocios jurídicos complejos por los que el Ivima constituye un derecho de superficie sobre terrenos de su propiedad a favor de Fercaber, a cambio de que ésta construya en esos terrenos viviendas de protección oficial, que se arrendarían al Ivima hasta la extinción del derecho de superficie, por cuyo arrendamiento pagaría la renta pactada.
La sentencia de la Sala de lo Civil del TS, fechada el 9 de febrero, anula las cláusulas de cada contrato de arrendamiento por las que el Ivima redujo la renta por la forma en la que interpretó el régimen del IVA aplicable y le condena a pagar 3.937.672 de euros de los arrendamientos pendientes de pago desde el inicio de cada uno hasta el 30 de junio de 2011, con intereses.
Por último, el Supremo obliga al antiguo Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (Ivima) a pagar 6.148.821 de euros por rentas desde el 1 de julio de 2011, sin perjuicio de las actualizaciones por incremento de índice de precios al consumo.
Los contratos afectados son Promoción 962 Mejorada del Campo, Promoción 967 Peri Ventilla, Promoción 976 Ventilla, Promoción 982 Collado-Villalba, 988 Ensanche de Vallecas 1, 993 Valdemoro, 1003 Ensanche de Carabanchel, 1004 Ensanche de Vallecas, 1005 Ensanche de Vallecas, 1006 Ventilla, 1007 Ensanche de Vallecas 4, 1008 Getafe, y Promoción 1043 Pau de Vallecas.
Asimismo, confirma la improcedencia de la indemnización de 11.263.104 de euros reclamada por la constructora, a la que la sentencia recurrida imputaba la responsabilidad en los retrasos en la construcción que supuso la reducción del plazo de arrendamiento.
El Ivima adjudicó por concurso los derechos de superficie de diferentes parcelas a Fercaber que, a cambio, estaba obligada a construir viviendas y garajes de protección pública de régimen especial (VPO) y a cederlos al instituto en arrendamiento.
Este último tenía que pagar, como contraprestación, el precio pactado en las resoluciones de adjudicación y escrituras de derecho de superficie, según se desprende de la sentencia.
El plazo era de 20 años (2 años para la construcción y 18 años de período mínimo de arrendamiento). Transcurrido ese tiempo, el Ivima hacía suyo lo edificado. La renta que debía abonar el Ivima se fijó con la cláusula "IVA incluido".
La Dirección General de Tributos y la Sala de lo Contencioso del Supremo establecieron luego que la renta periódica que debía pagar el Ivima no estaba sujeta al IVA, por las peculiaridades del negocio jurídico complejo (constitución del derecho de superficie-construcción-arrendamiento) entre las partes. El Ivima no abonó la renta fijada en los contratos, sino que descontó el porcentaje que correspondería al IVA.
La administración concursal de Fercaber demandó al Ivima reclamando el pago íntegro de las rentas pactadas en los contratos de adjudicación, la anulación de las cláusulas donde el instituto se redujo la renta por descontar el porcentaje que correspondería al IVA, el abono de las rentas pendientes de pago y una indemnización por la reducción del plazo de duración de los arrendamientos en determinadas promociones.
El juzgado de primera instancia número 70 de Madrid estimó en mayo de 2013 la demanda de la constructora y condenó al Ivima. Por su parte, la Audiencia Provincial de Madrid revocó dicha sentencia en julio de 2014 y absolvió a este organismo.
Ahora, el Supremo estima parcialmente el recurso de casación de Fercaber contra la sentencia de la Audiencia Provincial y, en consecuencia, confirma la dictada por el juzgado número 70 en todos sus términos, salvo en el pago de indemnización por la reducción del plazo de arrendamiento.
Para el TS, es un contrato complejo con una regla de devengo especial del IVA en que no se puede analizar aisladamente si las rentas de los arrendamientos estaban sujetas al IVA: se anticipa el impuesto de toda la operación, incluido el arrendamiento, al momento en que los edificios se ponen en posesión del arrendatario, que es, a la vez, el propietario del terreno y concedente del derecho de superficie.
Por tanto, afirma, no se trata de un supuesto de inexistencia de IVA sino de un negocio jurídico sujeto a tal impuesto, cuyos avatares son un riesgo que deben soportar las partes pero sin influencia en el precio pactado, según recogen los pliegos de cláusulas administrativas, las resoluciones de adjudicación y las escrituras públicas de constitución del derecho de superficie.