La Junta de la cooperativa es responsable de las garantías

Las juntas rectoras de las cooperativas de viviendas o, en su caso, las gestoras de comunidades son responsables de la constitución de aval o seguro en garantía de las cantidades entregadas a cuenta. En caso de que la rectora incumpliera dicha obligación, el cooperativista tiene derecho, además de a verse resarcido, a desvincularse de la cooperativa por los cauces estatutariamente establecidos.

Así lo establece el Tribunal Supremo, que apunta que "la sujeción de la promoción de viviendas en régimen de cooperativa al régimen de la hoy derogada Ley 57/1968, no suscita duda alguna, y es plenamente aplicable en beneficio de los cooperativistas de viviendas la garantía de devolución de las cantidades anticipadas, establecida en la Ley 57/1968 como un derecho irrenunciable". La sentencia, de 12 de julio de 2016, recuerda que "debe calificarse de obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada".

En este sentido, subraya que "la omisión de la garantía facultará al cesionario de la vivienda a exigirla y, de no constituirse, a no seguir pagando cantidades anticipadas o a resolver el contrato por incumplimiento, si el contrato es de compraventa, con devolución, a cargo del promotor, de las cantidades anticipadas".

Sociedad mercantil

El magistrado Marín Castán, ponente del fallo, recuerda que la normativa aplicable permite entender que, cuando existe una sociedad mercantil profesionalmente dedicada a la gestión de cooperativas, la responsabilidad frente a los cooperativistas por la omisión de la garantía recae muy especialmente sobre ella, precisamente por su condición de profesional, aun cuando en puridad no sea la perceptora de las cantidades anticipadas y aun cuando solidariamente con ella tuviera que responder el consejo.

El asunto parte de la resolución de contrato de incorporación a cooperativa de viviendas y devolución de cantidades entregadas a cuenta del precio de compraventa de vivienda por incumplimiento de la cooperativa y de la gestora demandadas, "por no garantizar la restitución de las referidas sumas conforme a la Ley 57/1968, casando parcialmente la sentencia recurrida en el sentido de estimar la demanda respecto de la gestora y condenarla a pagar a la demandante la cantidad de 42.254,47 euros, más el interés legal desde el anticipo".

La sentencia dictada en primera instancia estimó la reclamación de la demandante, declarando resuelto el contrato, condenando a las codemandadas a abonar a la actora la cantidad reclamada. Por su parte, la audiencia provincial estimó los recursos interpuestos por los dos codemandados y desestimó la demanda, al entender que, aunque la cooperativa sea promotora, "el incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas a la cooperativa no puede dar lugar a la resolución del contrato de incorporación al ente asociativo, sin perjuicio de los derechos que le asisten como socio".

Ahora, la sentencia del Tribunal Supremo concluye que -como lo pretendido materialmente por la recurrente es la recuperación de las cantidades anticipadas desvinculándose totalmente de la cooperativa, a modo de resolución del contrato de compraventa- la única respuesta coherente con la doctrina jurisprudencial sobre la Ley 57/1968 es reconocer al cooperativista demandante y recurrente el derecho a recuperar las cantidades anticipadas. De este modo, el fallo entiende que "no ha obtenido la imperativa garantía de su devolución, pero no con cargo a la cooperativa demandada".

Por el contrario, si así fuera, "el incumplimiento lo soportarían todos los demás cooperativistas que se encuentren en su misma situación", destaca la sentencia. En este sentido, concluye que, una vez recuperadas por la demandante las cantidades anticipadas, su desvinculación de la cooperativa habrá de ajustarse a los estatutos de la misma, sin que el procedimiento tenga que ser necesariamente el de la baja voluntaria.