La casa cedida sin un fin concreto se declara en precario y cabe el desahucio

La cesión de utilización de una vivienda a título gratuito efectuada entre dos hermanas no se puede considerar comodato con duración vitalicia de la comodataria si no se había determinado un uso específico o concreto en el momento de la entrega. Así lo defiende el Tribunal Supremo en una sentencia de 30 de junio en la que entra a dilucidar los límites entre comodato y precario.

El Supremo aprovecha esta sentencia para aclarar la delgada línea que separa ambas figuras, cuya distinción es importante porque mientras la extinción de un precario y la consiguiente restitución del objeto sobre el cual recae a su legítimo propietario se resuelve en un juicio de desahucio, el procedimiento declarativo a seguir para la recuperación del objeto por el comodante previa extinción del comodato quedará subordinado al valor del mismo.

La ratio decidendi de la sentencia dictada previamente por la Audiencia Provincial de Gerona radicaba en que la cesión del uso de la vivienda por los actores a la demandada no tuvo lugar a título de comodato, sino de precario. Tal cesión de utilización de la vivienda entre las hermanas se había debido a que la propietaria, por su profesión, no residía en el lugar en el que estaba situado el bien inmueble.

El comodato

Explica el Tribunal Supremo que la cesión de un bien no fungible efectuada por una persona a otra para que pueda ser utilizado por el que lo recibe a título gratuito -esto es, sin emolumento que haya de pagar el que adquiere el uso-, se halla regulada como préstamo de uso con la denominación de comodato en los artículos 1.740 y 1.741 a 1.752 del Código Civil. De la normativa legal de los artículos 1.749 y 1.750 resultan dos posibilidades con perspectivas diferentes en cuanto a la extinción.

La primera se presenta cuando se pacta un plazo de duración, o bien un uso a que ha de destinarse la cosa cedida, pudiendo éste resultar determinado por la costumbre. En tal caso la especialidad radica en que el comodante sólo puede reclamar la restitución de la cosa cuando haya terminado el plazo o el uso pactado, salvo que antes el comodante ejerza la facultad de resolución unilateral, lo que exige como presupuesto que concurra una urgente necesidad de utilizar la cosa.

La segunda posibilidad es que no haya plazo ni uso en los términos expuestos, en cuyo caso puede el comodante reclamarla a su voluntad. La carga de la prueba de la existencia y duración del plazo o del uso incumbe al comodatario (artículo 1.750, párrafo segundo), y la carga de la prueba de la urgente necesidad, en el caso de que se pretenda la restitución anticipada, corresponde al comodante, lo que implica una cuestión de hecho, con independencia de que la calificación de unos hechos como de "urgente necesidad" pueda ser un concepto jurídico normativo indeterminado.

Situación de precario

Según el ponente, el magistrado Corbal Fernández, en la doctrina existen dos posturas respecto del segundo supuesto, pues en tanto para unos no es más que una modalidad de comodato, para otro sector (y algunas sentencias de la misma Sala también han mantenido este criterio) constituye una figura no plenamente incardinable en aquel que se denomina comodato-precario, y se aproxima al precario en sentido amplio, como omnicompresivo de las situaciones de posesión tolerada o sin título, y de las que el título invocado resulta ineficaz para enervar el de quien reclama la restitución.

La diferencia entre comodato-precario y el precario radicaría en el origen contractual del primero. La disquisición carece, al menos en este proceso, de trascendencia práctica porque la jurisprudencia viene estimando (sentencias de 26 de diciembre de 2005, 2 de octubre de 2008, 13 de abril de 2009) que cuando cesa el uso que legitimaba la duración del comodato la situación de quien posee la casa es la propia de un precarista.

La jurisprudencia actual de la Sala, que es la que debe aplicar el Tribunal, establece que en los casos en que una vivienda se ha cedido a título gratuito y sin limitación temporal alguna, para determinar si la relación jurídica es la correspondiente a un contrato de comodato, se ha de comprobar si fue cedida para un uso concreto y determinado, uso que ha de ser siempre y en todo caso específico, y no simplemente el genérico y propio de la cosa según su destino, debiendo la relación jurídica constar de forma clara, con independencia de que pueda deducirse o resulte implícitamente de los actos de las partes.

Temporalidad en la cesión

La misma doctrina también ha sostenido que la situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista, una vez rota la convivencia, con independencia de que le hubiera sido atribuido el derecho de uso y disfrute de la vivienda, como vivienda familiar, por resolución judicial.

Sin embargo, el Alto Tribunal estima que el caso de autos no tiene encaje en esta última doctrina, al tratarse de una perspectiva jurídica distinta y con circunstancias diferentes. Por ello, la sentencia recurrida, según la cual la cesión del uso de la vivienda por parte de los propietarios a la demandada se encontraba en situación de precario, no infringe la doctrina jurisprudencial.

Y razona la Sala que resulta incólume que la utilización de la finca no se cedió a la demandada con carácter vitalicio y que no se singularizó un uso específico que particularice el destino, para lo que no basta el genérico que pueda tener la cosa en sí misma considerada, es decir, vivienda. La idea de que en casos como el de autos lo racional es la previsión de una cierta temporalidad de la cesión tiene adecuada respuesta jurídica en la contemplación del tiempo pasado entre la cesión y la demanda de restitución, no justificándose dado el largo plazo transcurrido uno mayor.