Guía de la futura Ley de Vivienda (III): Castigo a la vivienda vacía y al alquiler en zonas tensionadas

La futura Ley de Vivienda obligará a las CCAA y a los Ayuntamientos estarán obligadas a ofrecer información sobre el uso y destino del parque de viviendas de su ámbito territorial, destacando las viviendas deshabitadas o vacías dentro de su ámbito territorial, incluyendo también el número de inmuebles a los que, en su caso, se hayan aplicado el recargo por inmuebles urbanos de uso residencial desocupados con carácter permanente.

También tendrán que detallar el número de personas y hogares inscritos en los registros de demandantes de vivienda habilitados para el acceso a los diferentes programas de acceso a la vivienda, con sus principales características socioeconómicas.

Y, finalmente, deberán informar sobre el suelo disponible de su titularidad y de sus entes adscritos o dependientes, que se encuentre dotado de potencialidad edificatoria residencial en virtud de los instrumentos de ordenación urbanística.

Recargo del 150% en el IBI

El Anteproyecto introduce un incremento en el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el IBI. Afectará a las viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, reguladas por la Ley.

Se introduce un deber legal de información para los grandes tenedores, a requerimiento de la Administración

Asimismo, se incrementa el recargo situado en el 50% de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal.

Con esta medida, de claro carácter sancionador, se persigue el objetivo de forzar a sus propietarios al uso del parque edificatorio residencial y reforzar el instrumento de los Ayuntamientos para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad.

Zonas de oferta insuficiente

Las Administraciones podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado en áreas con un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda, estableciendo reglas procedimentales a través de un plan específico en que se incluirán las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios.

Se incluye la definición de gran tenedor, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos

En zonas de mercado residencial tensionado se introduce un deber legal de información para los grandes tenedores, a requerimiento de la Administración.

La norma justifica esta exigencia para evitar prácticas de retención y desocupación indebidas, que se considera que podrían tener efectos muy negativos en el mercado residencial a nivel local.

En este contexto, se incluye la definición de gran tenedor, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en los términos del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19.

Con ello, el prelegislador busca equilibrar la oferta de vivienda frente a la necesidad de residencia habitual en las zonas definidas como de mercado residencial tensionado, promoviendo los instrumentos, la planificación y las medidas necesarias para revertir, desde los poderes públicos, tal situación.

Procedimiento de declaración

La declaración por la Administración de zona tensionada deberá ir precedida de un procedimiento preparatorio dirigido a la obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona.

En esta declaración deberán constar los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo; los indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo que, junto con los precios de vivienda, permitan medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada.

La resolución deberá motivarse sobre las deficiencias o insuficiencias del mercado en la zona

La Administración podrá tener en cuenta, en el caso de los precios de venta, los ámbitos territoriales homogéneos de los mapas de valores de uso residencial de la Dirección General del Catastro, en el marco de sus informes anuales del mercado inmobiliario.

La declaración de un ámbito territorial implicará la realización de un trámite de información en el que deberá ponerse a disposición pública la información sobre la que se basa, incluyendo los estudios de distribución espacial de la población y hogares, su estructura y dinámica, así como la zonificación por precios y tipos de viviendas.

La resolución deberá motivarse sobre las deficiencias o insuficiencias del mercado en la zona, y comunicarse a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes. Movilidad y Agenda Urbana, Movilidad y Agenda Urbana.

La declaración de una zona tensionada requerirá la elaboración de una memoria que lo justifique, a través de datos objetivos.

Plazos de vigencia

La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración.

En el último trimestre de cada año natural, Transportes, aprobará una resolución que recoja la relación de zonas tensionadas que hayan sido declaradas.

Los límites para la planificación

Se establece unos límites para considerar que las dinámicas de formación de nuevos hogares se hagan en condiciones que las hagan asequibles.

De esta forma, se considerará la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, cuando superen el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

También, lo será en el caso de que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma.

Planes de colaboración

También, se establece la posibilidad de que el Gobierno pueda desarrollar un programa específico para una CCAA que modificará o se anexará al plan estatal de vivienda vigente, y habilitará al Estado para promover el diseño y adopción de medidas de financiación específicas para ese ámbito territorial que ayuden a la contención de los precios.

Nueva Comisión de Coordinación Financiera

Se prevé la creación de la Comisión de Coordinación Financiera de Actuaciones Inmobiliarias y Patrimoniales, que tendrá como misión la orientación de las actuaciones inmobiliarias públicas al cumplimiento de los objetivos generales de la política de vivienda y específicamente, respecto a aquellas zonas declaradas con arreglo a esta ley de mercado residencial tensionado.

La Comisión también se hará cargo de orientar las actuaciones inmobiliarias públicas al cumplimiento de los objetivos generales de esta política, y específicamente, respecto a aquellas zonas declaradas con arreglo a esta ley de mercado residencial tensionado.

Este organismo tendrá como misión la adopción de los acuerdos necesarios para establecer condiciones específicas en cuanto al destino, tipología, destinatarios u otras especificidades en los diferentes negocios patrimoniales de la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

Por otra parte, analizará el patrimonio de la Administración del Estado, y de los Organismos Públicos adscritos a ella, para identificar posibles oportunidades de suelo u otros inmuebles susceptibles de reutilización para uso residencial.

Además, se encargará de promover los acuerdos necesarios entre los distintos Departamentos Ministeriales, y específicamente entre el Ministerio de Transportes. Movilidad y Agenda Urbana, competente en materia de política de vivienda, y los organismos públicos competentes en la gestión patrimonial de los bienes inmuebles de los Ministerios de Defensa e Interior, al objeto de que puedan encontrarse fórmulas de colaboración que permitan impulsar actuaciones de fomento de la oferta de vivienda asequible.

Antes de incoar cualquier expediente de enajenación de inmuebles titularidad del Estado o de sus organismos públicos, cuyo suelo esté calificado por el planeamiento como residencial o dotacional, cuando la normativa admita el uso residencial para alquiler, hará que la Dirección General del Patrimonio solicitará un informe al Ministerio de Transportes. Movilidad y Agenda Urbana, a fin de que califique el mercado residencial afectado y, en su caso, proponga, que la enajenación se efectúe mediante concurso o bien, articulando, en su caso, los mecanismos de colaboración con las Administraciones territoriales.

Este informe no será necesario cuando la enajenación tenga por objeto viviendas y vaya a realizarse por adjudicación directa a sus ocupantes en los casos permitidos por la ley, o cuando se trate de la enajenación de cuotas proindivisas en solares de uso residencial o viviendas ya construidas.

Registro Público de Contratos de Arrendamiento

Por otra parte, se creará un Registro Público de Contratos de Arrendamiento de Vivienda, que estará vinculado a los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas y al Registro de la Propiedad, para incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.

En la misma línea, se promoverán los mecanismos, en coordinación con las CCAA, para disponer de la información veraz de los contratos de arrendamiento de vivienda vigentes, a través de los datos recogidos en los distintos registros autonómicos y estatales, con el objeto de realizar el adecuado seguimiento del conjunto de medidas incluidas en esta ley, y el cumplimiento de los objetivos de incrementar la oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles.

Consejo asesor de Vivienda

Finalmente, se crea el Consejo Asesor de Vivienda, para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda.

Se trata de un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado que se encargará de la programación de las políticas públicas de vivienda, que estará integrado por asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.