El Tribunal Supremo reconoce la nulidad de la venta de los contratos de arrendamiento de promoción y protección pública

El Tribunal Supremo, en sentencia de 23 de febrero de 2021, ha declarado improcedente un desahucio y ha desestimado el recurso de una empresa que compró los contratos de arrendamiento de viviendas de promoción pública y protección social al Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (Ivima).

La sentencia considera que ha existido pérdida sobrevenida de la legitimación activa, tras anularse la operación de adquisición por sentencia de 21 de mayo de 2018, dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n.º 29 de Madrid, declaró nula la resolución de venta de los contratos de la Dirección Gerencia del Ivima.

El ponente, el magistrado Marín Castán, considera especialmente relevante que el fundamento jurisprudencial de la nulidad sea la doctrina de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de que al arrendatario de una vivienda protegida no le es indiferente quién sea el arrendador, dadas las consecuencias negativas derivadas de la desaparición de los beneficios y fines sociales inherentes a la actuación que corresponde al IVIMA.

Estas viviendas de protección social y promoción pública no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sino por el Decreto 100/1986, que contempla una duración de dos años y sucesivas prórrogas bianuales en el caso de que los arrendatarios sigan cumpliendo las condiciones de su artículo 1, que determinaron la concesión del arrendamiento

El 25 de octubre de 2013 la entidad Encasa Cibeles, constituida un mes antes y cuyo objeto era la compraventa de inmuebles de naturaleza urbana y su explotación en arrendamiento, suscribió con el IVIMA escritura de compraventa y subrogación hipotecaria sobre un total de 2.935 viviendas pertenecientes a 32 promociones ubicadas en distintas zonas de la Comunidad de Madrid y en cuya virtud la sociedad compradora se subrogó como parte.

Con fecha 13 de diciembre de 2016 Encasa requirió a la arrendataria comunicándole que el contrato finalizaría el 6 de marzo de 2017, extinguiéndose en esta fecha.

La arrendataria contestó al requerimiento por escrito de fecha 28 de diciembre de 2016 alegando no reconocer la propiedad de la requirente por la existencia de indicios de criminalidad que ponían en duda la legalidad de la venta y que estaban investigándose por un juzgado de instrucción, y negando que el plazo del arrendamiento hubiera expirado.

Aducía que este tipo de viviendas no se regían en cuanto a la duración del contrato por la LAU sino por la normativa administrativa específicamente aplicable, según la cual «una vez se adjudican las mismas, previo reconocimiento de la especial necesidad, y conforme a la concreta adjudicación de la concreta vivienda, esta solo finaliza en cuanto a sus prórrogas si cambiase dicha situación de especial necesidad.

Encasa interpuso la demanda del presente litigio, de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del plazo, contra la citada arrendataria, exigiendo su salida de la vivienda.

La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda e impuso las costas a la demandante. También, la sentencia de segunda instancia, desestimando el recurso de apelación de la demandante, confirmó la sentencia apelada con imposición costas a la empresa.