Las indefiniciones de la Ley retrasan el desarrollo de la vivienda protegida

La vivienda protegida en España no atraviesa unos de sus mejores momentos y la Ley de Acceso a la Vivienda no ha venido a mejorar la situación por el predominio de las legislaciones de las CCAA.

Aunque el Estado se ha dotado de una Ley de Acceso a la Vivienda que define con claridad el tipo de vivienda con el precio topado, la posible prevalencia de las legislaciones autonómicas está invalidando lo establecido por la norma estatal y generando diferencias entre las diversas comunidades autónomas. 

Prevalencia de ley autonómica

Los especialistas en vivienda que han participado en la Mesa sobre Vivienda y sostenibilidad. Desarrollo urbano sostenible, en el VII Congreso Nacional de Registradores, han coincidido en que la Ley por el Derecho a la Vivienda genera inseguridad jurídica por la falta de claridad en la prevalencia de la Ley o de las legislaciones de la Comunidades Autónomas (CCAA).

A este respecto, Rocío Perteguer, registradora y directora del Servicio de Medio Ambiente del Colegio de Registradores, ha recordado que el Tribunal Constitucional ha aprobado la admisión a trámite de todos los recursos de inconstitucionalidad de la Ley por el Derecho a la Vivienda a los cuatro meses de su entrada en vigor, "abriendo una senda de mejora y de seguridad jurídica".

Según ha explicado Felipe Iglesias González, Consultor Uría & Menéndez Abogados, la Ley de la Vivienda es un buen intento para regular la vivienda protegida, pero es una oportunidad perdida, porque se ha incluido en el artículo 16 la prevalencia de la legislación de las CCAA.

"Las autonomías tienen competencias exclusivas en materia de urbanismo. Y antes de la entrada en vigor de la Ley, el Estado había transferido los medios, pero se quedó con el dinero, porque tiene competencias en planificación general de actividad económica y en el establecimiento de los derechos y deberes constitucionales, como es el de una vivienda digna y adecuada. Por ello, hay una clara concurrencia competencia".

Control presupuestario

Iglesias ha explicado que el Estado ha ido estableciendo su plan de vivienda, mediante la transferencia año a año de los fondos y les decía lo que tenían que hacer al predestinarles el destino.

"Esto a las CCAA no les gustaba nada, porque si querían hacer una política diferente tenían que realizar un esfuerzo presupuestario muy grande. Por ello, no ha existido seguridad jurídica y tenemos un enorme volumen de normativa. Así, las viviendas protegidas al cumplir 30 años se han convertido en viviendas privadas.

"Si en España se hubiese mantenido vigente este régimen de vivienda protegida, tendríamos hoy un parque de vivienda protegida a precio moderado topado, de más de seis millones de viviendas. No habría problema de acceso a la vivienda en España. Sin embargo, no es lo que tenemos", ha señalado Iglesias.

Una definición que hace aguas

El artículo 16 de la Ley de la Vivienda, se destina a regular la vivienda protegida. "Por fin España cuenta con una definición jurídica de vivienda protegida aplicable a todas las Comunidades Autónomas.

Los planes cuatrienales hasta entonces se transmitían a las CCAA a las que se transmitía dinero para financiar sus servicios de vivienda, salvo a País Vasco y Navarra, que no eran de régimen común", ha dicho. Esto cambia con la nueva Ley, aunque hay matices, porque en la Ley se da prevalencia a la legislación de las Comunidades Autónomas en ese mismo artículo 16.

En teoría, el Estado ahora establece los parámetros que definen la vivienda protegida en el País Vasco, Navarra Cataluña y Madrid, algunas son muy potentes. Pero no está claro". Así, por ejemplo, la primera condición del artículo 16 es que la vivienda protegida sea vivienda habitual. Sin embargo, hay CCAA que admiten la segunda vivienda dentro de ella.

Las CCAA con la nueva ley deberían respetar las condiciones establecidas por la Ley, pero como ejemplo ha explicado el abogado que el Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, publicado en el Boletín Oficial de las Islas Baleares, crea la figura de la Vivienda de Precio Limitado. Se trata de una nueva categoría que nada tiene que ver con el esquema integrado en la Ley de la Vivienda. No cita ni una vez la Ley estatal.

"Tengo la intuición de que este artículo no ha servido ni va a servir para nada. La duración de 30 años de la protección se ha incrementado en algunas comunidades autónomas a toda la vida, pero en otras, como en la Comunidad de Madrid se ha recortado a su mínima expresión, a diez años. Esto genera una enorme inseguridad jurídica", ha criticado.

Por otra parte, se ha referido a que la Ley daba una protección de 30 años, pero esta desaparece si se entiende que prevalece la normativa autonómica. "También vi con optimismo la definición de la vivienda asequible incentivada, que venía a ser un complemento a la vivienda protegida, que se dirige sobre todo al arrendamiento, que también está siendo abordada por las normativas autonómicas. Veremos lo que pasa", ha comentado.

El problema de los datos

Y, finalmente, se ha referido a la base de datos de contratos de arrendamiento que cera la norma. "Creo que hubiese sido mejor incluir las constituciones en el registro de la Propiedad para poder obtener una radiografía precisa de lo que hay. Creo que esto antes o después llegará. El fraude que hay en los arrendamientos es espectacular. Es uno de los grandes timos actuales".

Suelo privado de uso obligatorio

Otro aspecto fundamental es el del suelo. La Ley obliga a reservar suelo privado para viviendas protegidas, nada más y nada menos que un 50% de las viviendas creadas debe destinarse a arrendamiento.

Para Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente Vía Ágora y de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), "lo que el legislador hace con el 50% de terreno protegido, lo lleva a cabo sin tener en cuenta lo que están haciendo las CCAA. En Madrid, por ejemplo, hay un problema con el precio del módulo, por lo que es imposible el cumplimiento, lo que condena a un uso especulativo del suelo, primero porque la vivienda protegida no permite incluir todos los gastos de las infraestructuras, lo que hace que este sobre coste se traslade a la vivienda libre".

Además, España está en una situación perentoria de acceso a la vivienda, que deja fuera a los jóvenes, precisamente por la falta de coordinación entre las diversas Administraciones, desde lo que se planifica desde el punto de vista estatal frente a lo que está ocurriendo en las comunidades autónomas.

Desigualdad social

"Lo que se está creando es una desigualdad social por comunidades autónomas, entre las que han tenido la capacidad de actualizar los precios de los módulos y las que no lo han hecho, como Madrid, que no los ha actualizado desde 2008, a pesar de los incrementos de costes de materiales y de mano de obra. Esto hace que no se ponga en desarrollo muchas de las actuaciones que podrían mejorar la situación de la vivienda protegida.

"El 80% de la vivienda protegida del país lo hemos hecho los promotores privados, hasta que desaparecieron las subsidiaciones de interés o las subvenciones que se daban en su momento", ha indicado.

'Okupación' y arrendamiento

Para Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil Universidad Rovira i Virgili, resulta muy triste ver "cómo hemos pasado de una sociedad de propietarios a una sociedad de okupas. Se promueve desde la Ley que la ocupación sea una solución habitacional, lo que es totalmente inaceptable.

Además, ha explicado que la okupación es una de las principales causas de sin hogarismo reconocida internacionalmente. "Que nuestras leyes digan que las personas tienen que entrar en casa de otros y que eso se va a medio proteger, dificultando la ley, pidiendo certificados, resulta inaceptable como política de vivienda a parte de ir en contra de la propiedad privada", ha señalado.

Según el profesor, los artículos 10 y 11 de la Ley de Vivienda "nos han expropiado nuestras casas, ya no somos propietarios del Código Civil de nuestras viviendas, ni el que tenga 28 ni el que tenga una. Estamos ante una tenencia controlada por el Estado y a partir de ahora veremos para que lo van a usar".

Transformación del inmobiliario

Por otra parte, Juan Antonio Gómez-Pintado considera que la verdadera transformación del sector inmobiliario y de la construcción llegará cuando se apliquen los criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) en la estrategia de negocio de las compañías, puesto que se trata de uno de los sectores que más impacto tienen en el medio ambiente.

Ha razonado que según los acuerdos de París, las empresas deberán limitar el crecimiento medio a 2 puntos sobre las temperaturas preindustriales y alcanzar la neutralidad climática en 2050.

Además, ha destacado que no se puede olvidar que el sector de la construcción es responsable del 36% de los gases de efecto invernadero que se producen en la actualidad. Otro de los grandes impactos del sector es el agua.

Por cada metro cuadrado construido, se da un consumo de seis metros cúbicos, lo que a todas luces es insostenible. En las obras en Andalucía con pantanos en reservas del 30%, por la sequía, se esperan cortes que van a afectar al sistema productivo.

Con respecto al personal que trabaja en el sector inmobiliario, ha comentado que se prevé que se jubilará en los próximos cinco años el 37% de las plantillas y no está entrando mano de obra joven, porque no es un sector atractivo y ha fallado la previsión en formación profesional.

Finalmente, el sector se enfrenta a un cambio en los materiales contaminantes y a la digitlalización.

Registros contra 'greenwhasing'

Rocío Perteguer, directora del Servicio de Medio Ambiente del Colegio de Registradores, ha comentado en su intervención que en el Índice de Actividad Inmobiliaria del Colegio de Registradores muestra que el 92,7% de las viviendas transmitidas son libres y el 7,3% restante protegidas.

Además, ha señalado que las viviendas son responsables del 40% de la energía consumida y del 36% de las emisiones directas e indirectas de los gases de efecto invernadero relacionados con la energía en la UE, por ello, el trabajo de los países con relación a la Directiva de eficiencia energética tiene por objetivo que los edificios sean más eficientes de aquí a 2030, obligando a que los nuevos sean ya de cero emisiones en 2030, los públicos en 2028 y los ya existentes en 2050.

Por ello, el Registro de la Propiedad se constituye en custodio de una información precisa relativa a la eficiencia energética que busca evitar el greenwhasing.