'Branded Residences', las comodidades de un hogar convencional con el lujo de un gran hotel

Actualmente el mercado inmobiliario español está viviendo el boom de las Branded Residences o Residencias de Marca que, aunque no es un concepto enteramente nuevo, parece que ha llegado a España para quedarse y continuar expandiéndose en los próximos años tomando diferentes formas.

Las Residencias de Marca son unidades alojativas integradas en complejos residenciales u hoteleros, diseñadas y, en la mayoría de los casos, gestionadas por grandes operadores hoteleros mayoritariamente internacionales -aunque parece probable que, en el corto plazo, los operadores nacionales también entren en este negocio-, especializados en el segmento del lujo. Estas residencias son comercializadas a terceros que por lo general buscan tener en ellas un lugar de residencia habitual o de vacación. Grandes marcas internacionales como Accor, Marriott o Mandarin Oriental son solo algunos ejemplos, si bien en este mercado hemos visto que intervienen también, en la fase de diseño del producto, empresas del sector del lujo, como Armani, Bulgari o Karl Lagerfeld, entre otras.

El origen de estos proyectos inmobiliarios está en la alianza entre el promotor inmobiliario y el operador hotelero que, de forma conjunta, desarrollan un producto ya sea residencial puro u hotelero que, asemejándose en cuanto a prestaciones y comodidades a una vivienda privada, cuenta con el plus del diseño y muchos (o todos) de los servicios de los que el cliente de un establecimiento hotelero de lujo disfruta. En este artículo nos centramos concretamente en las Residencias de Marca diseñadas y/u operadas por grandes operadores hoteleros de lujo por el gran desarrollo que se espera que este tipo de producto continúe teniendo en el mercado español. En este segmento distinguimos entre dos grandes categorías de Residencias de Marca según el uso al que se destinen:

Por un lado están las Residencias de Marca de uso residencial, cuya finalidad es satisfacer la necesidad de vivienda habitual del propietario o arrendatario. Se trata de unidades alojativas residenciales con el diseño de una marca hotelera de lujo que forman parte de una comunidad de propietarios en la que existen una serie de instalaciones comunes a disposición de todos los residentes (gimnasio, SPA, zona de ocio, zona de trabajo, piscina o lavandería, entre otros) que, por norma general, el operador hotelero se encarga de gestionar. El operador hotelero suele también ofrecer a todos los residentes una serie de servicios mínimos habitualmente denominados "Base Services" (seguridad y portería 24 horas o mantenimiento de instalaciones comunes, etc., siempre cumpliendo con los estándares de calidad de la marca hotelera) y otros a demanda de los residentes denominados "On-Demand Services" que llevan aparejado un coste adicional (limpieza de la residencia, paseadores de mascotas, servicios de catering, entrenador personal, etc.).

Por otro lado se encuentran las Residencias de Marca de uso hotelero. Se trata de unidades alojativas -normalmente con la categoría de villas o suites- integradas en un complejo hotelero donde el propietario adquiere la Residencia de Marca y cede su uso al operador hotelero bajo los conocidos esquemas de rental pool o rental programme para su explotación toda o parte de la temporada turística en función de las limitaciones, principalmente temporales, que pudiera imponer la normativa aplicable a cambio de una renta.

Además, en función de dónde se ubiquen las Residencias de Marca se pueden distinguir, a su vez, las tres siguientes categorías: Residencias de Marca ubicadas dentro de un hotel (condo-hotel); residencias independientes a modo de urbanización adyacente a un hotel (co-located); o residencias independientes operadas por una marca hotelera en localizaciones en las que dicha marca ya tiene un hotel operado bajo la misma (standalone).

En el desarrollo de estos proyectos inmobiliarios el promotor y el operador hotelero mantienen una relación contractual que suele tomar forma en tres planos distintos:

El primero es el contrato de servicios técnicos y diseño. En la fase de diseño y construcción el operador hotelero presta servicios de asesoramiento técnico y diseño de las residencias (en el caso de que ya estén construidas, en la reforma) para que las características constructivas y acabados de los inmuebles cumplan con los estándares de la marca hotelera y la construcción y el desarrollo se lleve a cabo en las fechas establecidas. El operador hotelero recibe a cambio de la prestación de estos servicios el denominado technical services fee.

El segundo es el contrato de comercialización y concesión de licencias para el uso de la marca. Desde el inicio del proyecto, el operador hotelero concede al promotor inmobiliario una licencia de uso de su marca y le asesora en las acciones de comercialización y marketing de las residencias para que estas respeten las estrategias globales de la marca hotelera. El operador hotelero recibe a cambio de la prestación de estos servicios el denominado royalty fee or brand licensee fee.

Por último tenemos la preapertura y gestión de las residencias. Una vez finaliza la fase de construcción y las residencias están terminadas, lo habitual es que el operador hotelero y el promotor inmobiliario se encarguen de la decoración de las residencias y las zonas comunes (siendo fieles en todo momento a las calidades y diseño de la marca hotelera), se contrate al personal, si fuese necesario, para prestar los servicios y dejen todo a punto para que las mismas puedan empezar a disfrutarse. Una vez abiertas al público, la norma general es que los titulares de las residencias suscriban un contrato de gestión con el operador hotelero, directamente o a través de la comunidad de propietarios, para que gestione las residencias y presente los servicios. La remuneración por estos servicios se denomina, para la fase de preapertura, pre-opening fee y, para la fase de gestión, management fee.

De las líneas anteriores podemos concluir que las Residencias de Marca constituyen un producto inmobiliario que requiere de una relación continua entre el promotor inmobiliario y operador hotelero, y de una perfecta alineación de intereses que demanda una compleja regulación de los derechos y obligaciones de cada una de las partes en los diferentes planos del proyecto.

La ausencia de regulación expresa para esta figura en el ordenamiento jurídico español y la legislación poco uniforme entre las distintas Comunidades Autónomas hacen que los contratos que enmarcan está relación jurídica lleven aparejados gran complejidad técnica, comercial y legal. A esto hay que añadirle los cambios en las expectativas de los consumidores y el hambre de muchos inversores ante este producto inmobiliario que hace que sea dinámico y esté creciendo a una velocidad de crucero, ingredientes que nos harán a muchos profesionales del sector asumir nuevos retos en el corto plazo.