El 'efecto Amazon' llenará España de nuevas naves logísticas hasta 2021

El boom del comercio online, impulsado por gigantes como Amazon o AliExpress, ha contagiado al mercado de la logística, que desde 2013 registra cifras récord de inversión y de contratación. La falta de producto terminado para la compra no ha frenado el apetito inversor que se ha lanzado a la adquisición de suelo poniendo en marcha desarrollos que suman más de 3,65 millones de metros cuadrados de naves logísticas en Madrid y Cataluña, según los datos de la consultora CBRE.

"Actualmente en la zona centro nos encontramos con la friolera cifra de 980.000 de metros cuadrados de superficie logística bajo construcción con previsión de incorporarse al mercado en los próximos dos años, el 55% en desarrollos a riesgo", explica Concepción Mínguez Cerrolaza, responsable de Research I&L CBRE España.

Según apunta la experta, del total, alrededor de 565.000 metros cuadrados se localizan en el eje A-2, repartiéndose el resto entre los ejes A-4 y A-42. "Algo llamativo esto último, puesto que en años anteriores la promoción se centraba principalmente en el Corredor del Henares, sin embargo, los promotores han visto las posibilidades de desarrollo en estos dos últimos ejes y ahora están apostando fuerte por zonas como Villaverde, Illescas, Ontígola, Seseña y Getafe".

Además de la oferta anterior en construcción, existe un gran número de plataformas en proyecto que aún no han comenzado a levantar la primera piedra pero con previsión de irse incorporando al mercado hasta 2021. "Si la cifra que está en construcción no deja indiferente lo que se encuentra en proyecto no es para menos, puesto que existen cerca de 2 millones de metros cuadrados de nueva superficie cuyo levantamiento es inminente", concreta Mínguez.

Una vez más, el eje A-2 es el protagonista abarcando alrededor de 1.300.000 metros cuadrados seguido de los ejes A-4 y A-42 con 650.000 metros cuadrados.

El elevado volumen de estas cifras, que equivalen a la construcción de unos 300 campos de fútbol, contrastan con las voces que apuntan a un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario español. Sin embargo, Mínguez considera que estos desarrollos lograrán una buena acogida en el mercado de ocupación.

"El ritmo de contratación esta mejorando año a año desde que finalizó la crisis, siendo 2017 un año récord con una cifra de 913.000 metros cuadrados. Además, se prevé que 2018 acabe igualmente de forma positiva con alrededor de 800.000 y 850.000 metros cuadrados". Asimismo, "durante los últimos años muchas de las operaciones que se han realizado han sido llaves en mano o bien pre-alquileres de plataformas en construcción debido a la escasez de oferta en el mercado".

La experta recuerda también que según el Banco de España, las proyecciones macroeconómicas seguirán aún en fase de crecimiento para los próximos dos años, por lo que es probable que se mantenga una actividad logística elevada en 2019 y 2020. "En resumen, no deberíamos en principio considerar descabellada la existencia de tanta nueva oferta para tan elevada demanda".

Barcelona, sin espacio

En Cataluña la situación es parecida a la zona centro de España en relación a la elevada demanda. Sin embargo, difiere en cuanto a oferta futura puesto que la escasez de suelo, sobre todo en el primer arco de Barcelona, está limitando mucho la puesta en marcha de nuevos desarrollos.

"La superficie total disponible en el mercado catalán es de 130.000 metros cuadrados (tan solo un 2,5% sobre el stock), localizándose la mayor parte en zonas del tercer arco (Tarragona y Gerona). Sin embargo, la situación del primer arco es realmente preocupante puesto que no hay absolutamente ninguna nave logística disponible y en el segundo arco hay tan sólo hay 38.000 metros cuadrados disponibles", advierte Mínguez.

La experta cree que "con un panorama tan complejo, urge la necesidad de ampliar el parque logístico catalán. Para ello algunos organismos públicos y mixtos han promovido suelo logístico y se han realizado en los últimos meses algunas adquisiciones de parcelas destinadas a la promoción de nuevas plataformas, principalmente en en el segundo arco". Así pues, en la actualidad hay alrededor de 335.000 metros cuadrados en construcción con entrega prevista hasta 2019, (la mitad de ellas a riesgo), de los que 275.000 metros cuadrados se van a incorporar en el segundo arco (Baix Lobregat y Vallès).

Por otra parte, existe un volumen similar de metros cuadrados aún no comenzados (317.000 metros cuadrados) para entregar entre 2019 y 2020.