Nueva ley igualará comisión subrogación y cancelación anticipada

Madrid, 25 oct (EFECOM).- La nueva ley que regulará el mercado hipotecario, que previsiblemente llegará al Congreso de los Diputados el próximo enero, iguala las comisiones o "penalizaciones" máximas que se pagan a las entidades a la hora de subrogar una hipoteca con las que se abona en una cancelación anticipada.

Según expertos del mercado inmobiliario, esta medida facilitará la "movilidad" de préstamos hipotecarios de una entidad a otra, mientras que, según el modo en el que previsiblemente se estructurarán las comisiones en la nueva norma, se intenta apoyar el desarrollo de los préstamos a interés mixto en España.

La nueva ley, que busca mejorar los mecanismos de protección del usuario, reducir los costes arancelarios y regular la figura de la "hipoteca inversa", "racionaliza" las comisiones o penalizaciones que cobran los bancos cuando se cancela una hipoteca antes de que cumpla su plazo con las de subrogación, para llevar el préstamo a otra entidad financiera.

Fuentes del Tesoro explicaron que se pretende que las penalizaciones que se apliquen, en las hipotecas que se firmen después de que entre en vigor la nueva ley en 2007, sean iguales para subrogaciones que para cancelaciones anticipadas, al entender que las entidades asumen los mismos costes y riesgos cuando un cliente cancela su hipoteca que cuando la subroga.

Según las mismas fuentes, cuando alguien cancela su préstamo, el banco tiene que "sustituir" esa hipoteca por otra y debería recibir una compensación por los costes de gestión que asumió cuando la constituyó, que se cobrarán bajo el concepto de "penalización por desestimiento" tanto por subrogar como por cancelar cualquier tipo de hipoteca, con un nivel máximo fijado en el 0,5%.

Además, las entidades asumen el riesgo de "tipo de interés", que consiste en la diferencia existente entre el tipo en el que se firmó una hipoteca a tipo fijo y el de mercado cuando se cancela o subroga.

Este riesgo no afecta a las hipotecas de tipo variable, al revisarse anualmente, por lo que no será aplicable a éstas.

En el caso de las hipotecas a tipo mixto, sí se aplicará la penalización por riesgo de interés cuando quede más de un año para la revisión del tipo de interés, y si el del mercado está por debajo del firmado, ya que entonces la entidad pierde.

Así, se le "compensará" con una penalización de porcentaje "libre", pero que se aplicará sólo al valor actual de las cuotas pendientes durante el periodo en el que se aplique un interés fijo, y no a todo al capital pendiente.

También será de libre determinación, en el contrato que firme la entidad y el cliente, el porcentaje que se aplique en la "penalización por interés" de las hipotecas a plazo fijo.

Así, aplicar la penalización por desestimiento del 0,5% en un préstamo a interés variable, frente al 1% que se aplica actualmente por cancelación anticipada, supondrá un ahorro de 600 euros en una hipoteca media de 120.000 euros.

La norma incluye una reducción de costes arancelarios en las subrogaciones, cancelaciones y novaciones, modificación de una condición concreta del préstamo, tanto en costes notariales como registrales, al tiempo que persigue aumentar la independencia de las sociedades tasadoras, que se someterán a un nuevo régimen sancionador.

También se modernizan y se incluye una mejor redacción de los mecanismos de refinanciación a través de cédulas y bonos hipotecarios que ayudarán a mejorar la calificación crediticia y resolverán el problema de liquidez a corto plazo en el caso "remoto" de insolvencia del emisor, además de flexibilizar su régimen jurídico.

Con la intención de modernizar el mercado hipotecario y aumentar los mecanismo de protección del consumidor, se redactará una nueva orden de transparencia, en la que se dará una especial importancia a la información precontractual que recibe el consumidor antes de realizar cualquier tipo de desembolso, como una tasación, y se hará una nueva guía de acceso al mercado.

Además, se define y regula la figura de la hipoteca inversa, préstamo o crédito que se garantiza con la vivienda, y se contempla que sólo sea exigible la deuda tras el fallecimiento del cliente, así como que se pueda cobrar en un sólo pago y que los herederos puedan hacer frente a ésta, pero sólo respondiendo al valor de la vivienda.EFECOM

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