El Banco de España penaliza la venta tardía de inmuebles por los bancos

El Banco de España acerca la normativa española a la europea en materia de provisiones y con ello trastoca el modo en que las entidades calculan las pérdidas que les puede ocasionar su cartera. Es una cuestión técnica, pero que tiene en la práctica muchas consecuencias que afectarán no sólo a la cantidad de dotaciones que haya que destinar, sino también a decisión de gestión de esos activos problemáticos.

Dos de los casos más destacados, y que no son ajenos a la voluntad del Banco de España, es que se penalizará la concesión de créditos a pérdidas y la venta tardía de inmuebles en poder de las entidades.

Según fuentes del supervisor, no es razonable pensar que si un banco ha mantenido un adjudicado (un activo que ha llegado al balance por una deuda de un cliente, en la inmensa mayoría de los casos, un inmueble) durante un periodo largo de tiempo, la venta que se produzca en el futuro se haga por un precio mayor al valorado en un principio por la entidad. El efecto de aplicar este argumento lógico es que se prohibe que un banco recupere provisiones cuando una tasación señale que el inmueble ha ganado valor. En la práctica, es estimular o empujar a la entidad a que realice una venta rápida de los pisos de su cartera, unos activos que no sólo no generan ningún rendimiento, sino que su sola posesión genera gastos.

La circular aprobada ayer por el Banco de España y publicada en el BOE, acaba con el calendario que obligaba a elevar las provisiones por el mero paso del tiempo, pero establece quitas iniciales que irán aumentando en función de los costes del mantenimiento y del deterioro real del valor, unas quitas que son diferentes en función de la naturaleza del activo. La horquilla del descuento inicial oscila entre el 25 por ciento de las viviendas terminadas y el 40 por ciento del suelo.

Esta penalización a la tenencia de inmuebles tiene que ver con la escasa rentabilidad de la banca española. El supervisor ha advertido, en más de una ocasión, la última en el informe de estabilidad, que los activos improductivos son un lastre para las entidades y señalaba que los balances aún esconden unos 84.000 millones en estos activos, una cifra muy similar a 2012.

Otra práctica que el Banco de España quiere evitar y por la que han protestado airadamente más de una entidad es la concesión de créditos a pérdidas. Fuentes del supervisor no consideran que dar préstamos por debajo de coste no es una manera agresiva de arañar cuota de mercado, sino una forma de "hacer trampa, de practicar dumping para luego subir precios".

El Banco de España, si hay una entidad que concede un crédito por debajo de los precios de mercado deberá reconocer la pérdida desde el principio. Si no es así, la pérdida se irá periodificando y el tipo de interés aplicado no recogerá el de la entidad, sino éste más una prima de riesgo para igualar las condiciones de una operación concedida con precios de mercados. Ahora bien, las reglas introducidas por la circular no establecen los umbrales para considerar cuando es deficitaria una concesión sino que dependerá del regimen de costes de cada entidad. El objetivo no es inmiscuirse en las prácticas comerciales de cada entidad pero la cobertura de un crédito de estas características resultara más gravoso que uno concedido a precios de mercado.

La circular, que entrará en vigor en octubre, intenta preparar a las entidades al nuevo criterio internacional, que calculará con el criterio de pérdida esperada la necesidad de provisiones de los créditos y no de pérdida incurrida como hasta ahora y hasta 2018.

Se deja a las entidades que puedan establecer su propios modelos para calcular las necesidades, basadas en su experiencia y el comportamiento del sector. La adaptación conllevará un esfuerzo informático y de validación del supervisor que hace presumir que sean pocas entidades las que arranquen con modelo propio, si bien en un futuro se espera que las mayores cuenten con sus trajes a medida.