Las acciones en grandes inmobiliarias quedan excluidas del banco malo
En la Sociedad de gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), como se denominaba en el borrador conocido ayer, no tendrán cabida las participaciones de las entidades financieras en grandes inmobiliarias, como Realia, Metrovacesa o Colonial, si bien los bancos sí podrán traspasar las acciones en inmobiliarias cuya participación les suponga el control de la sociedad.
En el perímetro del banco malo o como prefiere llamarlo Economía, Sareb, el mayor volumen lo ocuparán el suelo y las promociones urbanísticas.
Tal y como se conocía hasta ahora, estarán excluidos los activos cuyo valor, descontada la provisión, sea menor de 100.000 euros, y los créditos a un mismo promotor inferiores a 250.000 euros.
Créditos al consumo y pymes
A pesar de que los distintos activos y créditos son de carácter inmobiliario, el borrador del texto también indica que el FROB podrá ordenar la transferencia obligatoria de créditos al consumo, a pymes y a hipotecas a familias siempre que "se encuentren especialmente deteriorados o que su permanencia en balance se considere perjudicial para la viabilidad de la entidad". Para determinar estas dos condiciones se requerirá un informe previo del Banco de España.
Según fuentes del Ministerio de Economía, la intención es que el traspaso de activos se produzca en una sola vez, aunque el texto incluirá la posibilidad de que se vuelva a realizar si existe un cambio sustancial de la situación, algo que deberá valorar el Banco de España.
Por esta posibilidad y por el traspaso que en un momento posterior puedan realizar entidades que no se encuentran en el grupo 1, el de las nacionalizadas, el Gobierno dejará un colchón al establecer el volumen del balance del banco malo. Éste tendrá un tope de entre 85.000 y 90.000 millones de euros, que se corresponde con el volumen máximo de activos y créditos traspasados.
El borrador del decreto no recoge qué estructura de capital tendrá el banco malo, pero según declaró en varias ocasiones el ministro de Economía, Luis de Guindos, tendrá un 10% de capital y un 90% de deuda.
Pérdidas adicionales
El traspaso de los activos, dependiendo del precio y el nivel de coberturas de cada entidad, podría provocar pérdidas adicionales y con ello una mayor necesidad de capital, si bien el Ministerio descarta que ello implique que el rescate bancario vaya a sobrepasar la cifra prevista de 40.000 millones de ayudas europeas.
También cabe la posibilidad deque parte de esta cuantía se destine a financiar el balance del banco malo. Para preparar su puesta en marcha, el FROB constituirá una sociedad vehicular.
Desde el momento en que se constituya la Sareb, que será una sociedad anónima aunque con especialidades, y esté lista para recibir los activos de los bancos, habrá presencia de inversores privados, que tendrán más del 50% del capital, requisito imprescindible para que no compute como déficit público.
Serán los accionistas los que decidan su estructura, si bien el decreto establece que el consejo de administración estará formado por un mínimo de cinco vocales y un máximo de quince. Todos ellos deben tener una acreditada experiencia en finanzas y banca, condición que se extiende a los directores generales.
También deberá contar con un buen número de comités, como el de auditoría y retribuciones y nombramientos, así como comité de dirección, riesgos, inversiones y comité de activos y pasivos.
El borrador del decreto aún tiene que pasar varios trámites hasta que el Consejo de Ministros lo apruebe el próximo 16 de noviembre. A pesar de ello, Economía no espera modificaciones sustanciales en ninguno de los cinco capítulos en que se divide el texto legal.
El avance en la constitución y funcionamiento del banco malo, imprescindible para que pueda entrar en funcionamiento en diciembre, deja aún en el aire uno de los aspectos más importantes del mismo, como es el precio de adquisición de los activos y créditos.
No será hasta finales de noviembre cuando el Banco de España lo establezca. Tras la aprobación por el Consejo de Ministros, la entrada en vigor del decreto se producirá el 19 de noviembre, tras lo cual el supervisor cuenta con un plazo de siete días hábiles para establecer el precio definitivo, es decir, hasta el 29 de noviembre.
Criterios geográficos
Para la valoración de los distintos activos se establecen categorías, mucho más restrictivas que las actuales, que tendrán en consideración no sólo su naturaleza y la actividad a la que está asociado, sino otros cualitativos como las garantías existentes, su clasificación en razón de morosidad o su ubicación geográfica, de modo que se tendrá en cuenta en qué provincia está situado el inmueble.
El Banco de España, además, podrá ampliar los criterios que recoge el texto, y definirlos con precisión.
El borrador especifica que el ajuste que se debe hacer a cada activo no podrá ser inferior al nivel de provisiones que señalan los dos reales decretos de De Guindos. Según estos, los bancos debían hacer una cobertura del 80 por ciento para suelo, 65 por ciento para promociones en construcción y 35 por ciento para vivienda terminada.
En todo caso, señala, "la aplicación de los criterios de valoración puede suponer, en todo caso, un ajuste de valoración superior".
Hasta ahora se había previsto que este descuento adicional se situaría entre un 5 y un 10 por ciento adicional. Fuentes del Ministerio de Economía no han querido adelantar si ese porcentaje se aproxima al que finalmente puede establecer el Banco de España. Según han explicado, el supervisor, que debe coger como referencia el de consultores independientes, se guiará por los baremos de bajada de precios que Oliver Wyman señalaba en su informe sobre los catorce grandes grupos españoles.
Respecto al descuento que aplique el supervisor sobre la valoración contable, el objetivo, según fuentes del Ministerio, es que responda a criterios realistas y acordes con el mercado y que con ello la banca reconozca las pérdidas por sus activos inmobiliarios.
Ahora bien, el precio también es un difícil juego de equilibrio. Hay que buscarlo, según Economía, para que el banco malo sea un negocio atractivo para los potenciales inversores y a la vez no se establezca en un nivel tan bajo que pueda hundir el mercado inmobilario.
La gestión de los créditos, una vez traspasados, quedarán en manos de los bancos que antes los tenían en balance, al menos en un primer momento y hasta que no sea externalizada esta actividad. La razón es que son las entidades los que tienen un mejor conocimiento de esos préstamos y los que, en opinión de Economía, mejor los pueden gestionar.
Dentro de la búsqueda de una mayor eficiencia de la gestión, el decreto también deja la puerta abierta a que el banco malo utilice diversos instrumentos.
Uno de ellos es la posibilidad de que otorgue créditos para mejorar las condiciones de cobro y de manera puntual.