Blesa cede el control de Realia a FCC sin aclarar las condiciones económicas
MADRID. FCC y Caja Madrid han cerrado un acuerdo con buen feeling sobre el reparto de poder que tendrá cada una en su filial Realia cuando salga a bolsa la inmobiliaria, después del verano.
En el pacto inicial entre ambas compañías, la entidad financiera cederá el control de Realia a la constructora de Esther Koplowitz. Un paso hacia atrás para Caja Madrid en el capital de la inmobiliaria, si se tiene en cuenta que ahora ambas empresas cuentan con la misma participación, el 49,17 por ciento.
¿Cuál será la fórmula mágica? Se creará un holding que será propietario del capital total de Realia. La constructora contará con el 51 por ciento de ese holding y Caja Madrid con el 49 por ciento. Más tarde se colocará en bolsa menos del 50 por ciento del capital de ese holding. Una operación que permitirá a FCC tener en sus manos el timón de la inmobiliaria.
Esta estructura es similar a la elegida por Esther Koplowitz para garantizarse el control de FCC. La empresaria controla el 52 por ciento de FCC a través de la sociedad B-1998, donde posee la mayoría. El resto del capital se reparte entre la familia Peugeot, Ibersuizas y la familia Martínez (dueña de Bodegas Faustino)
Ahora, también, la constructora contará con un representante más en el Consejo de Administración de Realia y con una cláusula que respaldará su poder (como ya hizo Koplowitz con Veolia en B-1998). La letra pequeña de esa regla contempla que en el caso de que ambos accionistas tengan un conflicto de gestión, FCC será la que se quede con la batuta del poder.
¿Contraprestación económica?
En toda cesión de poder siempre hay una contraprestación. Entonces, ¿cuál ha acordado Caja Madrid con esta operación? Por el momento ninguna de las dos compañías ha concretado esa contrapartida económica, según señalaron ambas empresas. Esto no quiere decir que Caja Madrid se quede con las manos vacías. Las mismas fuentes indicaron a este diario que esas condiciones se negociarán más tarde, pese a que antes se ha acordado ya la cesión de control. Un ejemplo de buena amistad y mutua confianza entre Caja Madrid y FCC, según la entidad.
La cuestión ahora es saber cuánto puede valer el control de la inmobiliaria. Realizar este cálculo resulta muy complejo a priori. Primero, porque la valoración "depende de los flujos de caja que el comprador espera obtener y la tasa de rentabilidad que busca con su inversión, frente a los que el vendedor estimaba recibir", explica Manuel Romera, director técnico del sector financiero del Instituto de Empresas.
Para buscar al menos una aproximación, habría que mirar las primas que se han pagado en las últimas opas realizadas sobre otras inmobiliarias para conseguir el control. La más reciente es la pugna entre Joaquín Rivero y la familia Sanahuja por el control de Metrovacesa. Las opas realizadas por ambas compañías por una cuarta parte de la compañía han ofrecido casi un 30 por ciento más sobre el precio al que cotizaba previamente la inmobiliaria.
Este porcentaje es muy similar al 31 por ciento que Sacyr pagó a Santander en mayo de 2002 para comprar el 24,5 por ciento de Vallehermoso, mientras que un caso extremo es la prima del 59 por ciento que Bami pagó por el 23,9 por ciento de Metrovacesa a BBVA en octubre de ese mismo año. La media rondaría el 35 por ciento.
Sospecha sobre Blesa
A pesar de la cuantía de estas primas, algunas teorías de mercado (aunque por ser demasiado genéricas tienen escasa rigurosidad) dicen que el control supone al menos un 10 por ciento del valor de la empresa. Así, teniendo en cuenta que la valoración de Realia puede estar cerca a los 2.400 millones de euros (por su comparación con otras inmobiliarias cotizadas, ver elEconomista del 17 de mayo), el valor hipotético que debería pagar FCC por una prima de control podría estar entre 240 y 700 millones de euros. Aunque estas cifras sólo servirían como una mera aproximación.
Una cantidad así no debería haberse dejado como uno de los flecos del compromiso, ya que si FCC se niega a pagar, Caja Madrid debería renunciar a ceder el control.
En medios financieros consultados por este periódico, se urgió a que Caja Madrid aclare qué cantidad va a recibir. Más cuando su presidente, Miguel Blesa, va a entrar en el Consejo de Administración de la constructora el próximo 29 de junio. Sería una manera de evitar que se piense que ha logrado el puesto a cambio de los impositores de la caja. Sobre todo, teniendo en cuenta que el proyecto original era que entrara como consejero independiente, con lo que las sospechas sobre su comportamiento son aún mayores.
Aclaración de Realia
Mientras tanto, en una de las torres Kio se empieza a trabajar en la salida a bolsa de Realia, operación que se encargará de llevar a cabo su principal accionista, Caja Madrid, y JP Morgan. La colocación de los títulos se dirigirá a inversores institucionales y a los particulares, según fuentes de la compañía. El presidente de Realia, Ignacio de Bayón, aseguró ayer que él nunca dijo que fuera a ir dirigida sólo a inversores institucionales.