Metrovacesa: las vías de escape para el accionista en el divorcio Rivero-Sanahuja
Los Sanahuja y el tándem formado por Joaquín Rivero y Bautista Soler se han releído el pasaje bíblico del juicio de Salomón y en vista de que eran incapaces de ponerse de acuerdo sobre cómo convivir en Metrovacesa (MVC.MC), han optado por coger el bisturí y partir en dos la empresa, como si fueran hermanos mal avenidos con una herencia.
¿Todos contentos?
Pues no. Los empresarios, que en el documento presentado a la CNMV abogan por que la propuesta busca proteger al minoritario, se encuentran que éstos no están con ellos. Los grandes accionistas de Metrovacesa no han realizado la valoración de acuerdo con la cotización en bolsa de la empresa.
En el proyecto de escisión valoran la acción de Metrovacesa a 75,67 euros, un 25,52 por ciento menos que su precio de cierre en bolsa el viernes, después de perder más de un 13,79 por ciento en la semana. Con ese importe como referencia, los minoritarios dicen que con el proyecto se ven perjudicados.
Alegato por una opa de exclusión
La operación de reparto de la empresa es muy compleja y, hasta casi al final de ella no contempla ningún pago en efectivo. Las opciones que los empresarios dan a los accionistas son distintas: vender en mercado o bien confiar en el proyecto que desarrollen en un futuro cada uno de ellos, o bien ambos, pero por separado.
Los que deseen seguir en su aventura francesa a Rivero y Bautista Soler deben acudir con su capital a la oferta de adquisición de acciones propias que pretende lanzar Metrovacesa. Recibirán a cambio títulos de Gecina y tendrá la opción de comprar títulos de la nueva empresa que ambos socios van a crear con 270 millones en activos inmobiliarios españoles.
Los que decidan apoyar el proyecto de los Sanahuja, no deben acudir a la oferta. Es probable que tras la reducción de capital el grupo controle más de un 50 por ciento del capital. En los seis meses siguientes o la reduce, o tendría que lanzar una oferta de adquisición sobre la totalidad del capital de la inmobiliaria.
¿Qué opciones tienen los pequeños inversores?
¿Pero qué pueden decir quienes confiaron en Metrovacesa tal y como era y que va a dejar de existir? Esa es la reflexión que están haciendo los pequeños inversores, encabezados por la Asociación Española de Accionistas Minoritarios de Empresas Cotizadas (AEMEC) que cree que lo justo sería que la empresa lanzara una opa de exclusión.
Un tipo de oferta de compra que tendría que realizarla sobre la totalidad del capital de la empresa -como la que pretende lanzar-, pero con la diferencia de que la contraprestación debería ser en efectivo.
Los principales argumentos que esgrime AEMEC para haber solicitado al presidente de la CNMV, Manuel Conthe, una reunión para plantearle su punto de vista, es que la operación se ha realizado de forma concertada por dos accionistas que controlan más de un 70 por ciento del capital y que para ellos supone una pérdida implícita en su inversión superior al 30 por ciento.
Piden que se tenga en cuenta la cotización media de los últimos seis meses y el precio al que se lanzaron las opas competidoras de los dos grupos de accionistas. La más alta aprobada era la de Rivero y Soler, que ofrecían 80 euros por el 26 por ciento de la compañía.
La última palabra, la CNMV
En cualquier caso, quien tiene la última palabra al respecto es el organismo regulador. La CNMV debe dar, o no, su autorización a la propuesta de Metrovacesa. Por el momento, su presidente, Manuel Conthe, ha apuntado que una opa de exclusión "no tiene por qué ser la opción más lógica" y que "no hay que pensar siempre en una aplicación mecánica de la norma porque hay muchas posibilidades".
Por ahora, y a la espera de que llegue la autorización, o no, de la CNMV, la única alternativa sería vender en mercado. Una recomendación que lanzan muchos expertos. Según recoge Bloomberg, en el último año todos los bancos de inversión que han dado un consejo sobre sus acciones apuestan por venderlos. Exane BNP Paribas y UBS, que han revisado tras el anuncio de escisión empresarial su punto de vista sobre la compañía, no cambian el discurso del consenso.
Un valor 'olvidado'
Uno de los grandes problemas de Metrovacesa es su valoración. Desde hace mucho tiempo, la inmobiliaria cotizaba muy por encima del precio ideal que los analistas establecen para sus títulos. Según el consenso de expertos que elabora FactSet, el valor justo de las acciones de la inmobiliaria son los 70,65 euros, cuando cotizan por encima de los 100 euros y llegaron a marcar un máximo histórico el pasado 18 de diciembre a 128,52 euros.
El precio medio de las firmas de análisis es bajo incluso a juicio de los Sanahuja y Rivero. La valoración que realizan en el proyecto para Metrovacesa y Gecina son 75,67 y 129,36 euros, respectivamente. Explican esa valoración recurriendo al NAV bruto de 2006 (valor de los activos antes de impuestos) de ambas compañías, al que ha añadido una prima y los dividendos repartidos o que quedan por hacer efectivos correspondientes a 2006.
Sin embargo, lo sería más si tuvieran que lanzar una opa de exclusión, porque también tendrían que tener en cuenta el precio de la última opa presentada y la cotización media de las acciones en seis meses, 108,3 euros.