And the winner is... el Build to Rent

Si algo hemos aprendido durante este (difícil y desafiante) año 2020 en la industria inmobiliaria es que el segmento residencial ha sido uno de los más resilientes, tanto en volumen como en precio.

Esa magnífica resistencia del mercado residencial, junto con la lección ya aprendida de que en periodos de incertidumbre y recuperación económica el cliente se inclina más hacia el alquiler como elección preferente, está impulsando (y lo hará con más fuerza si cabe) la tendencia que venía registrándose en España hacia el segmento del arrendamiento.

A pesar del extraordinario y sostenido crecimiento del alquiler (+45% en los últimos 15 años), la cuota de penetración sigue estando lejos, muy lejos, de la media europea (24% contra 31%). La tendencia constante de nuestro mercado nacional hacia la convergencia con Europa motiva que todos los indicadores adelantados se vayan a traducir en un crecimiento aún más intenso de la demanda residencial para alquiler.

Magnífico: la demanda residencial de alquiler es sólida y seguirá creciendo a tasas superiores a otros segmentos residenciales, pero... ¿quién y cómo va a atender a esa demanda?, ¿hay stock de vivienda existente suficiente (en número y en calidad) para atenderla sin necesidad de producir obra nueva residencial diseñada y concebida para ser alquilada?

Evidentemente, no. Y es que, a pesar de haberse incrementado la oferta de vivienda en alquiler en +50% durante los primeros nueve meses del año, a septiembre de 2020 en toda España se ofertaban 134.000 viviendas para arrendamiento. Toda esa oferta sería claramente insuficiente para un aumento de 100 puntos básicos en la cuota de penetración del alquiler (hasta los 700 puntos que nos separan de la media europea...muchas viviendas harán falta).

El Built to Rent es la mejor vía para adquirir edificios llave en mano bajo precios cerrados

Todo lo anterior refuerza los dos fundamentos de la gran oportunidad que supone el Build to Rent (BtR) para la producción de nueva vivienda concebida para el alquiler y que despierta el interés de un amplio y diverso grupo de inversores nacionales e internacionales. El primero, una demanda sólida, amplia y con expectativas de crecimiento intenso en el corto y medio plazo; y el segundo, un insuficiente stock de oferta actual, además, tremendamente atomizado y poco profesionalizado.

Desde el punto de vista del inversor institucional, el BtR es la mejor vía para adquirir edificios llave en mano a precio cerrado, diseñados a medida de las necesidades del mercado del alquiler y situados en ubicaciones que cuentan con una sólida demanda: ya no solo hay foco por Madrid o Barcelona, sino que el inversor ha evolucionado y virado hacia objetivos de yield más amplios. De esta forma, el interés por otras capitales como Valencia, Málaga, Alicante, Sevilla, Palma o Granada (sin perder de vista que más del 75% del mercado se concentra en apenas 30-40 municipios de los más de 8.000 que hay en España) ha aumentado considerablemente y seguro que generará nuevas operaciones en el corto plazo.

Desde el punto de vista del promotor, esa necesitada producción (y venta a inversor institucional) de proyectos BtR representa una oportunidad estratégica (aumento volumen de producción, diversificación en segmento complementario no competidor con la venta de viviendas, consolidación acelerada de sectores residenciales, disminución del riesgo comercial, aceleración de la curva de crecimiento, etcétera) y además es un negocio sostenible a largo plazo, atendiendo a la responsabilidad corporativa que debemos tener los promotores para facilitar el acceso a la vivienda a la sociedad.

AEDAS fue la primera empresa cotizada del nuevo ciclo en alcanzar acuerdos para desarrollar este tipo de proyectos

Lógicamente, esta oportunidad conlleva la exigencia, por parte de los inversores institucionales, para que el promotor active y eficiente todas sus capacidades esenciales: búsqueda e inversión en suelo, diseño de los edificios (conforme parámetros para alquiler), obtención de las licencias necesarias, contratación y gestión de la construcción, etcétera. 

AEDAS Homes fue la primera empresa cotizada del nuevo ciclo en alcanzar acuerdos para el desarrollo de este tipo de proyectos en 2019 y, desde entonces, estamos siendo muy proactivos, aprovechando las fortalezas de nuestro banco de suelo de alta calidad y nuestra doble capacidad de producción y adaptación en un mismo ámbito urbanístico de la promoción para la venta minorista a particulares y en bloque a inversores: activaremos proyectos BtR por más de 1.000 viviendas durante los próximos 12 meses distribuidos por nuestra huella geográfica y siempre con el objetivo de la venta llave en mano a inversores institucionales para que éstos los gestionen en alquiler. Ahí está el reto y la oportunidad.

Ojalá seamos capaces todos los actores involucrados (Administración, Inversores, Promotores, etcétera) de impulsar y materializar este salto de calidad del BtR, que supondrá seguro una mejora en la accesibilidad a la vivienda en nuestro país, especialmente para nuestros jóvenes. Ojalá se confirme en poco tiempo que, efectivamente, el ganador es el Build to Rent.