Los extranjeros residentes impulsan el precio de la vivienda: pagan un 4% más que los inversores nacionales

La compra de vivienda por parte de extranjeros residentes ha impulsado al alza los precios, especialmente en los mercados insulares, durante los años de recuperación. Así lo asegura el último informe del Banco de España, que apunta que estos compradores han pagado, de media, un 10% más por metro cuadrado que los inversores nacionales en las operaciones que han firmado en las provincias de Santa Cruz de Tenerife, Barcelona e Illes Balears entre 2014 y 2019

Las cifras registradas en los mercados insulares han impulsado de hecho la media nacional, que registra que el sobreprecio pagado por los compradores extranjeros residentes en este mismo periodo es del 4%, mientras que durante los años de crisis, entre 2008 y 2013, la diferencia pagada frente a los inversores nacionales fue del 3%. Si bien, el Banco de España apunta que "no obstante, existe gran disparidad por provincias", ya que en "la mayoría, el precio promedio por metro cuadrado pagado por los extranjeros residentes en el período de recuperación económica se situó por debajo del pagado por los nacionales".

En cualquier caso, el organismo apunta que "la elevada correlación entre el crecimiento de la población y el aumento de los precios de los inmuebles sugiere que el incremento de la población extranjera residente en determinadas provincias (en especial, las insulares) habría contribuido a elevar los precios de la vivienda a través de su efecto sobre la demanda de inmuebles".

"No se encuentra evidencia estadística que apoye la hipótesis de que la inversión de los extranjeros no residentes ha contribuido por sí misma y de manera decisiva al aumento de los precios de la vivienda".

En el caso de las transacciones realizadas por los extranjeros no residentes, la diferencia de precio frente a los inversores nacionales es un 46% superior en los años de recuperación, mientras que en los años de crisis se situó un 19% por encima. Sin embargo, la institución apunta que "no se encuentra evidencia estadística que apoye la hipótesis de que la inversión de los extranjeros no residentes ha contribuido por sí misma y de manera decisiva al aumento de los precios de la vivienda".

No obstante, el organismo señala que "estos resultados hay que tomarlos con cautela, ya que las compras netas de los no residentes se concentran en unas pocas provincias y, además, existe una elevada correlación entre el crecimiento de la población total y el volumen de esas compras netas, lo que dificulta la identificación del efecto. Hay que tener en cuenta, además, que, por falta de información, en el análisis no están incluidas las operaciones realizadas a través de personas jurídicas, como las sociedades de inversión, si bien la actividad de este tipo de vehículos se concentra fundamentalmente en el mercado no residencial".

Representan el 10,9% de las operaciones

Según apunta el Banco de España los compradores extranjeros residentes en España han ido ganando peso sobre el total de las operaciones desde 2007, cuando acaparaban en 4,2% de la actividad, mientras que en 2019 se situaron en el 10,9%.

Los países comunitarios (entre los que se incluye el Reino Unido) y Noruega aumentaron su peso relativo sobre las compras de extranjeros residentes hasta 2015, año en el que representaban un 58% del total, reduciéndose algo esta cifra en los siguientes años, hasta el 53% en 2019.

El peso relativo del Reino Unido disminuyó en 6 puntos porcentuales entre 2007 y 2019, cuando representó el 8% del total de las compras de extranjeros residentes

No obstante, la institución apunta que durante este período ha habido cambios por países dentro de este grupo. Por ejemplo, el peso relativo del Reino Unido disminuyó en 6 puntos porcentuales entre 2007 y 2019, cuando representó el 8% del total de las compras de extranjeros residentes, mientras que el peso relativo de países como Italia o Rumanía se incrementó hasta alcanzar el 8% y el 12%, respectivamente, del total de las compras de extranjeros residentes en 2019.

Entre los países no comunitarios, destacan Marruecos y China, con porcentajes respectivos del 14% y del 6% de las compras de extranjeros residentes en 2019. Por su parte, las compras totales realizadas por extranjeros procedentes del resto de los países de fuera de la Unión Europea son también significativas al suponer un 27% en 2019, explica el Bando de España.

Distribución desigual por el mapa

Durante el período de recuperación económica (2014-2019), las compras de extranjeros residentes se distribuyeron de forma desigual a lo largo del territorio español y se concentraron en mayor medida en los archipiélagos y en zonas del litoral mediterráneo. Concretamente, el destino donde los extranjeros residentes representaron el peso más elevado, con el 19% de las compras de vivienda totales de la provincia fue Santa Cruz de Tenerife, seguido de Illes Balears (16%), Alicante (15%) y Las Palmas (14%).

Sin embargo, en el caso de los no residentes, las compras "fueron muy heterogéneas en términos de localización por provincias y se concentraron, en mayor medida que las realizadas por extranjeros residentes, en las islas y en la costa mediterránea", explica el informe.

Los no residentes concentraron sus operaciones en las islas y la costa mediterránea

Concretamente, el destino donde las compras de extranjeros no residentes representaron el peso más elevado fue Alicante (un 38% de las compras totales de la provincia), seguido de Málaga (28%) y Santa Cruz de Tenerife (25%). En contraposición, en 35 de las 50 provincias las compras de no residentes no alcanzaron el 2% de las operaciones totales de vivienda de la provincia.

En el caso de los no residentes, estos ganaron peso en el volumen total de operaciones entre los años 2007 y 2014, pasando del 3,3% hasta el 10,5%. Desde esa cuota, que fue su máximo en 2014, este porcentaje ha disminuido gradualmente, hasta situarse en el 7,8% en 2019.

Los británicos fueron la nacionalidad con la proporción más elevada de compras, al representar el 23% de las realizadas por los extranjeros no residentes entre 2014 y 2019.

"Este menor peso en la compra de vivienda durante la recuperación por parte de los no residentes contrasta con la evolución positiva observada anteriormente en el grupo de extranjeros residentes", apunta el informe, que concreta que "los países europeos de rentas elevadas concentran el grueso de estas compras".

En el promedio del período de recuperación económica, el 84% de las compras de los extranjeros no residentes corresponde a los países comunitarios (incluido el Reino Unido) y a Noruega.

Dentro de este grupo, los británicos fueron la nacionalidad con la proporción más elevada de compras, al representar el 23% de las realizadas por los extranjeros no residentes entre 2014 y 2019. No obstante, su peso relativo disminuyó con respecto a 2007, al incrementarse el de otras nacionalidades, como los alemanes y franceses (12% de las compras totales de no residentes en 2019 en ambos casos), los belgas (10%) o los suecos (8%).