Primer impacto del Covid-19 en las oficinas: la inversión cae un 27% en el primer trimestre hasta los 900 millones

El mercado de oficinas, uno de los segmentos más resistentes dentro del sector inmobiliario, está sufriendo ya los primeros síntomas por la crisis del coronavirus.

Durante los tres primeros meses del año la inversión en este tipo de activos se ha situado en alrededor de 950 millones de euros, lo que supone una caída del 26,92% respecto al mismo periodo del año anterior, según los datos que maneja la consultora Knight Frank. 

"Si bien se ve un descenso respecto al ejercicio anterior, hay que tener en cuenta que 2019 fue un año histórico en cuanto a la inversión en este segmento, mientras que la media en el primer trimestre de los últimos cinco años se sitúa en torno a los 700 millones de euros", destacan desde la firma. Así, la inversión entre enero y  marzo de este año estaría un 35% por encima de la media de los últimos cinco años. 

De los 950 millones transaccionados en el primer trimestre Madrid acapara la mayor parte con operaciones por 550 millones y Barcelona representa cerca de 260 millones.

"Los datos de estos meses, tanto en ocupación como en inversión y tras el impacto parcial del estado de alarma, reflejan una clara ralentización de la actividad en este período", explica Jorge Sena, Partner, Head of Commercial de Knight Frank, que asegura que "muchas transacciones han quedado aplazadas, y la mayoría de los inversores coinciden en que no es posible tomar decisiones en un entorno de alta incertidumbre".

Si bien, el directivo puntualiza que "de todos modos, el apetito inversor está latente, analizando diferentes escenarios y esperando tener más claro las nuevas condiciones del mercado cuando la actividad se ponga en marcha".

Oportunidades para fondos Core

"En el mercado de inversión vemos un momento bueno para los fondos Core que buscan inmuebles en buenas ubicaciones y contratos de alquiler seguros, pero consideramos que los inversores de Valor Añadido pueden tardar más en volver al mercado de inversión, a la espera de un trimestre o dos en lo que respecta las cifras de absorción en alquiler", explica Pedro Luengo, Offices Capital Markets Manager en Knight Frank. No obstante, el directivo señala que "el sector de las oficinas seguirá siendo un activo muy defensivo debido en buena parte a la falta de oferta en alquiler de edificios de calidad en zonas consolidadas y una demanda en alquiler muy saludable hasta la implementación del estado de alarma".

"Hay que tener en cuenta también que en estos momentos hay muchas operaciones en stand by que deben producirse en los próximos meses y una importante cantidad de capital esperando para ser invertido. El mercado de las oficinas sigue ofreciendo rentabilidades que son muy difíciles de obtener en inversiones no-inmobiliarias", apunta Luengo.

Impacto en la contratación

Según las estimaciones de CBRE y con los datos provisionales, todo apunta a que la contratación en el mercado de oficinas madrileño en el primer trimestre del año se situará ligeramente por encima de los 100.000 m2, lo que supone un descenso respecto al año anterior, en línea con lo que ha sucedido en la mayor parte de capitales europeas.

"El Covid-19 ha frenado la magnífica tendencia que mostraba el mercado de oficinas de Madrid en los últimos trimestres", señala Jose Mittelbrum, director nacional de Office Leasing de CBRE España.

En concreto, el dato para los meses de enero a marzo representa una bajada del 34% respecto a la cifra alcanzada en el mismo periodo del 2019. No obstante, desde la consultora señalan que en aquel trimestre de hace un año se contabilizó el alquiler por parte de ING de casi 35.000 m2, una de las tres operaciones de mayor tamaño de los últimos seis años.

De este modo, si se compara con la media de los primeros trimestres desde que se inició la recuperación, en 2014, la contratación en el primer trimestre de este año en la capital ha bajado un 18%.

La caída que se ha producido en Madrid está en línea con las cifras que se han registrado en otras grandes capitales europeas.

Debido al impacto del Covid-19, en Londres la contratacion, con cifras provisionales, ha caído un 20%, mientras que en Berlín se ha desplomado un 38%, en París un 37% y en Milán un 30%. En Estocolmo la contratación de ha hundido un 54%. 

"Los datos en las ciudades europeas reflejan, al igual que en Madrid, una debilidad particular en la segunda quincena de marzo, a medida que la incertidumbre se ha ido extendiendo y la toma de decisiones se ha ido retrasando", asegura Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España.

En este sentido, la directiva explica que de acuerdo al análisis de datos propios de CBRE, la mitad de las empresas que habían iniciado un proceso de búsqueda de espacio en alquiler antes de la propagación de la pandemia en España, se mantenían activas a fecha 31 de marzo, y la mayor parte de las negociaciones en fase avanzada continuaron su proceso.

El resto se han retrasado, pero apenas se habían registrado cancelaciones. "Retrasos y aplazamientos afectarán claramente a la actividad de arrendamiento más adelante en el año, pero en una intensidad que aún es pronto para evaluar", concluye Martínez Brioso.

Según explica Raúl Vicente, Director de Agencia Oficinas de Knight Frank, "el mercado de oficinas es uno de los que mejor refleja la situación económica de las empresas y está claro que nos vamos a enfrentar a situaciones complicadas que apuntan a que dejemos de disfrutar del estupendo momento que vivíamos en nuestro mercado".

Sin embargo, "no debemos olvidar que la mayoría de los movimientos de las empresas están motivados por la búsqueda de mejores espacios, más flexibles y mejor comunicados y dotados de servicios y esto ahora va a ser incluso más relevante, ya que todavía son muchas las compañías que necesitan esta transformación para adaptarse a los nuevos requerimientos de nuestro tiempo. Además, se incluirá una nueva premisa que parecía algo menos prioritaria: la reducción de costes".

Sin operaciones de gran tamaño

Según los datos de CBRE, durante este trimestre no se han firmado operaciones de gran tamaño, no superando ninguna de ellas los 10.000 m2. La mayor ha sido la ampliación por parte de BBVA en el P.E. Las Tablas, donde ha contratado un total de 9.135 m2. También destacan, por encima de los 6.000 m2, otras dos operaciones: el arrendamiento por parte de Vocento en Josefa Valcárcel (8.700 m2) y la ocupación de un edificio de su propiedad por parte de Sareb (6.000m2) en Costa Brava.

La contratación por parte de los operadores de espacios flex entre enero y marzo ha sido de 5.800 m2, una cifra contenida en relación a los 65.000 m2 alquilados en todo el 2019. 

"Una preocupación es que la recesión será perjudicial para los operadores flexibles de servicios, ya que es un compromiso fácil de reducir y mientras se mantenga el consejo de 'trabajar en casa' no tiene ventajas obvias para los grandes usuarios. A largo plazo, sin embargo, vemos un aumento de la prima por la flexibilidad, independientemente del proveedor", indica Mittelbrum, que añade que "por lo general, esperamos un menor impacto en los niveles de arrendamiento en el sector de oficinas que en otros sectores del mercado inmobiliario comercial (en particular, retail y hostelería), si bien la rapidez del esperado repunte de la actividad será clave en este sentido". 

Proyectos en desarrollo

En cuanto a la oferta futura, actualmente se contabilizan más de 420.000 m2 en construcción en Madrid, cuya entrega se realizaría de forma escalonada entre 2020 y 2022. De este total, el 34% se encuentra ya comprometido, apunta CBRE.

Según la consultora, es probable que la actividad en el ámbito de la oferta pueda sufrir algún ajuste y que algunos proyectos que aún no han comenzado no lo hagan hasta que los promotores tengan más claridad sobre la situación.

Por otra parte, los proyectos en marcha pueden verse perjudicados por la interrupción de las cadenas de suministro de materiales de construcción y/o las dificultades prácticas para su ejecución. "Ello menoscabará la capacidad de los promotores para entregar los planes y el equipamiento a tiempo, y puede amortiguar el impacto de la disminución de la demanda sobre los alquileres".

En el caso concreto de Madrid actualmente se contabilizan 125.000 m2 en construcción cuya entrega está prevista a lo largo del 2020.