La compañía regresa al Ibex 35 nueve años después renovada y habiendo cambiado su tratamiento fiscal por el de una socimi. En el último trienio ha invertido 1.500 millones en una quincena de inmuebles, aumentando su NAV un 65 por ciento, hasta los 8.000 millonesInmobiliaria Colonial se ha convertido en la segunda socimi que forma parte del Ibex 35, como síntoma de que el sector está resurgiendo de sus cenizas tras años de reestructuración. Lo hace con una recomendación muy similar a sus homólogos de Merlin -en ambos casos son un mantener-. En este nuevo ciclo, Pere Viñolas, consejero delegado de la firma, defiende que su negocio es el de crear valor y no el de limitarse a comprar un inmueble y ejercer de arrendatario. En tres años, logran elevar un 65 por ciento el valor neto de sus activos. Ahora que han llegado al Ibex, ¿les preocupa mantenerse en el selectivo? No tenemos ninguna obsesión por el tamaño y tampoco por el Ibex, porque puedes estar o no haciendo las cosas igual de bien. Lo miramos con criterios deportivos. Es un objetivo para nosotros dar el máximo de liquidez a nuestra acción, con lo que si algo podemos hacer para mantener los niveles que tenemos hoy lo haremos. ¿Y por qué dan el paso ahora a ser socimi? Lo que hemos hecho es ir hacia la normalidad, seguir la tendencia que ya existía en el resto del mundo. Si no lo hicimos antes es porque nuestra historia, de una crisis pasada de créditos fiscales, nos decía que la mejor opción para el accionista era esperar. En las socimis tienes ventajas, como que en lugar de pagar impuestos del 25 por ciento sobre el beneficio no pagas nada, porque trasladas la tributación a tus accionistas. Los puntos negativos son, entre otros, que no puedes especular con los activos comprando y vendiendo. Pero para nosotros no son tal, porque siempre hemos invertido en el largo plazo. ¿Hasta dónde incrementarán el dividendo? Cómo es lógico el payout oscilará entre el 80 y el 100 por cien, pero en base a los grandes números no debe ser un cambio sustancial o rupturista con respecto al dividendo actual. Lo normal es que si pasamos de 15 céntimos (en 2015), a 16,5 céntimos en 2016, mantengamos la misma tónica. La última ampliación que realizaron en mayo por 250 millones se hizo sin derecho de suscripción. ¿Mantendrán esta línea? Se hizo con carácter extraordinario. Este tipo de ampliaciones son una alternativa eficaz y rápida, pero para hacerla se tiene que dar una situación de mercado que haga que la operación no sea perjudicial para el accionista. La última ampliación concluyó prácticamente en línea con la cotización. ¿Qué objetivo de rentabilidad exige para entrar en una operación inmobiliaria? Trabajamos con rentabilidades previstas a plazos largos de entre 8 y 10 años, sin ingeniería financiera asociada, es decir, desapalancados. Y, en función de las características, exigimos entre el 6 y el 9 por ciento de rentabilidad (el particular que invierte en ladrillo, excluyendo los impuestos, como mucho está sacando un 5 por ciento). Llevamos 15 ó 16 operaciones en los últimos tres años en las que hemos invertido más de 1.500 millones, siguiendo una disciplina exhaustiva. ¿Cuál es la distribución de la cartera? A grandes rasgos, mitad en España, mitad en Francia. El mercado hoy asocia una expectativa de revalorización de rentas a España más grande que a Francia, lo cual es verdad, pero habría que mirar los datos de los últimos tres años para ver que hemos ganado casi lo mismo. Cuando bajas de la macroeconomía a los mercados concretos verás que en Francia estamos en el centro de París, en un mercado donde la oferta previsible es cero. A veces hay lecturas muy simplistas de esta realidad. ¿Ha vuelto el interés del inversor internacional, tal y como era antes del estallido del 'ladrillo' español? Lo primero que hicimos en 2008 (tras la reestructuración) fue empezar un diálogo permanente con los mercados. El ciclo anterior se basaba en una deuda en financiación bancaria exagerada. Esta se basa en los mercados internacionales de capitales. Se ha generado un círculo virtuoso en todo el sector inmobiliario español, que tiene un nivel de credibilidad bastante alto. En la Colonial previa a Luis Portillo la gran mayoría de inversores eran internacionales. Todos acabaron su andadura encantadísimos, porque vendieron a un precio alto en 2006. En esta etapa ha habido que empezar de nuevo. Dos tercios de nuestro accionariado son los mismos que nos recordaban de aquella época. Son inversores de largo plazo. ¿Podrían ser objetivo de alguna fusión? Cuando haces los deberes, en algún momento puedes ser de interés para otros. Se convive con ello, pero los gestores debemos centrarnos en crear valor y no estar pendientes de lo que los analistas opinen porque lo que es una verdad eterna en un momento deja de serlo. En 2013 hablar de inmobiliarias era hablar de un apestado. En 2014 era el lugar donde había que estar. En 2016 empezamos el año con cierta crisis porque había dudas sobre el Sur de Europa. Y ahora volvemos a ser el sitio donde estar porque no hay referentes como España de crecimiento económico en Europa. En inmobiliario tenemos el NAV como guía de creación de valor. En 2014 empezamos con 4,5 euros por acción y ahora estemos por encima de 7 euros. Llevamos una revalorización del 65 por ciento. No tiene parangón prácticamente en Europa. ¿Qué objetivo de NAV manejan para los próximos años partiendo de los 8.000 millones actuales? Siempre trabajamos con una visión de largo plazo para prometer una rentabilidad importante y sostenible, con un sustrato de calidad de activos que no dé que pensar que la rentabilidad que ofreces está basada en un carácter especulativo y en cosas que el día que se den la vuelta, como decía Buffet "cuando baje la marea se verá quién lleva bañador y quien no lo lleva", y nosotros tratamos de llevarlo. ¿Es difícil encontrar hoy oportunidades? Hoy, salvo que bajes tus objetivos de rentabilidad y renuncies a la disciplina financiera, hay muchos concursos en los que normalmente perderás dinero, lo que lleva a centrar tus esfuerzos en operaciones fuera de mercado con un componente industrial de know how, algo diferencial. Es más difícil de encontrar, pero puedes poner tus habilidades como compañía encima de la mesa. De los 1.500 millones de inversión, una mayoría abrumadora ha sido off market. ¿No entran en operaciones en las que sencillamente hagan de arrendatarios? El sector inmobiliario se ha convertido en un subconjunto del sector financiero donde han aterrizado muchos inversores con este perfil. Hay muchísimo dinero aterrizando en el inmobiliario lo que hace que gran parte de las operaciones sean de naturaleza financiera. Lo que debe hacer una inmobiliaria propiamente dicha es huir de este tipo de operaciones financieras, donde las rentabilidades están limitadas a un 3 por ciento, y entrar en jardines donde podrás hacer las cosas que sabes hacer y las rentabilidades son más elevadas. Tenemos que dejar el cajetín A donde hay mucho dinero y poco trabajo y poca rentabilidad, y entrar en el cajetín B donde hay más trabajo y más rentabilidad. ¿Por qué permanece la 'moda' de invertir en 'ladrillo' a cualquier rentabilidad? El gran ahorro mundial le está dando a la inversión inmobiliaria un peso relativo mayor que a otras por la sencilla realidad de que esas otras opciones se ha demostrado que ni son rentables ni están exentas de riesgo. Un hecho relevante es que estamos viendo que muchas de las operaciones en inmobiliario las están llevando a cabo compañías de seguros que, generalmente, no son firmas que actúan de manera emocional, sino con mucha aversión al riesgo.