Calculadora de la plusvalía municipal: cuánto pagarás por vender una casa en tu localidad

Vender una vivienda conlleva el pago del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal, un tributo de carácter local que recaudan los ayuntamientos y cuyo importe variará según el municipio en el que se desarrolle la transacción.

Para calcular la plusvalía municipal es necesario conocer las 'reglas de juego' de cada ayuntamiento porque cada uno aplica sus propios coeficientes multiplicadores y los porcentajes de tributo a aplicar al cálculo. Sin embargo, existen tres criterios generales e independientes del lugar donde hayamos vendido o heredado.

Por un lado, el valor catastral del suelo de la vivienda. Este tributo, a diferencia del IRPF (otro de los impuestos que se pagan al vender una casa) no toma en cuenta el precio de venta de la propiedad sino el valor catastral del suelo. Se trata de un valor administrativo asignado por el Catastro y que puede consultarse tanto en el recibo del IBI como en la sede electrónica del Catastro.

Por otro, el número de años que se ha tenido el inmueble en propiedad. Como la plusvalía municipal mide el incremento de valor que ha experimentado el suelo de una casa a lo largo del tiempo, para hacer el cálculo se deben tener en cuenta el número de años que se ha tenido la propiedad (desde que se compra o heredamos hasta la venta o transmisión en cada caso).

En este segundo criterio ya intervienen los ayuntamientos. A cada uno de estos años (o un rango de ellos), le asignan un coeficiente multiplicador de incremento que debe ser multiplicado por el valor catastral del suelo para obtener la base imponible del tributo. En un ejemplo de HelpMyChash, en Barcelona el ayuntamiento utiliza cuatro coeficientes o porcentajes de incremento que se aplican al valor catastral y estos cambian cada cinco años. Es decir, hasta los cinco años de propiedad es 3,7%, hasta los 10 años es 3,5%, hasta los 15 años es 3,1% y hasta los 20 años es 2,8%.

(Hay que tener en cuenta que los 20 años es el tiempo límite que se utiliza para el cálculo. A partir de esta antigüedad se toma siempre el último coeficiente o porcentaje de incremento para saber cuánto nos toca pagar).

Y por último, como tercer criterio, se encuentra el porcentaje de tributo definido por el ayuntamiento. Una vez calculada la base imponible de la plusvalía municipal (valor catastral multiplicado por el coeficiente asignado al número de años) hay que aplicarla el porcentaje de tributo definido por la localidad, que puede variar dependiendo de la ubicación pero que por ley nunca deberá exceder del 30%. 

Para facilitar el cálculo, HelpMyCash ha elaborado una calculadora para conocer la plusvalía municipal que habrá que pagar ante una transacción. 

Un tributo con polémica

En el año 2017, el Tribunal Constitucional sentenció que no se debe cobrar la plusvalía municipal en el caso en el que el contribuyente vende con pérdidas pero la falta de regulación en este sentido impide frenar la práctica de la mayoría de los ayuntamientos, que siguen girando el tributo haya o no ganancias. La plusvalía no se calcula teniendo en cuenta el precio de venta sino que toma un valor administrativo que no siempre está ajustado a la realidad del mercado.

¿Qué puede hacer un contribuyente que ha vendido su vivienda con pérdidas si el ayuntamiento le cobra el tributo? La mayoría de los expertos consultados por HelpMyCash coinciden en que es aconsejable liquidar el impuesto y después reclamar, para evitar problemas fiscales y recuerdan que la mayoría de los ayuntamientos ha abierto vías que permiten a los contribuyentes demostrar sus pérdidas para que les devuelvan el importe de la plusvalía municipal abonado.

Hay que tener en cuenta que el plazo para pagar la plusvalía municipal es de 30 días a contar desde la fecha de la compraventa. ¿Y cuál es el plazo para presentar la reclamación? Dependerá de la forma en la que se abonó el tributo: si se hizo a través del sistema de autoliquidación, hay cuatro años para solicitar la rectificación de ingresos indebidos, pero si ha sido el ayuntamiento el que pasó el recibo (liquidación), el plazo se reduce a 30 días. En ambos casos, el organismo tiene seis meses para darnos respuesta.