Los centros comerciales se quedan obsoletos
España se sitúa como el cuarto país europeo preferido por los inversores interesados en adquirir activos comerciales, todavía por detrás de Reino Unido, Alemania y Francia.
Diferenciación. Esa es la receta que han de aplicarse los centros y parques comerciales en España para atraer al público y a los inversores interesados en desembolsar su dinero en nuestro país. Así lo aconseja el último informe que sobre el sector ha hecho la consultora inmobiliaria JLL.
"La clave del futuro de los centros comerciales pasa sin duda por la palabra reposicionamiento. Es decir, establecer una diferenciación para que cada centro tenga su propia identidad, para lo cual es importante conocer el público al que te diriges y qué demanda, de modo que se pueda aportar una experiencia de compra al cliente", explica Sergio Fernandes, director de centros comerciales de JLL.
Una diferenciación que en su opinión pasa por convertir a los centros comerciales en lugares donde también haya una mayor oferta gastronómica, incluidos mercados gourmet, y en los que tampoco falten eventos vinculados por ejemplo al teatro o a la ópera.
"Hay que buscar lo que hasta ahora no se encuentra en los centros comerciales para distinguirse del resto", puntualiza Fernandes.
En un contexto en el que todavía las visitas son mayores que las ventas en esos complejos, esa diferenciación se antoja clave para sobrevivir a la competencia y seguir atrayendo a consumidores y a inversores.Inversores que han situado a España como el cuarto país preferido en Europa para adquirir centros y parques comerciales.
En concreto, en 2014 de los 37.600 millones de euros de inversión retail europea, España aglutinó el 8 por ciento de la inversión, todavía por detrás de Reino Unido (35 por ciento), Alemania (15 por ciento) y Francia (14 por ciento).
Lo cierto es que según el informe de JLL, la inversión continúa muy activa en el sector retail.
Tras un 2014 donde se batieron records de inversión al alcanzar los 3.344 millones de euros y un primer trimestre de 2015 con un volumen de inversión de casi 1.000 millones de euros, "todo hace prever que la cifra de inversión a finales de año se sitúe en un volumen cercano o superior a los 2.500 millones de euros", sostiene Vitor Pacheco, del departamento de Retail Capital Markets de JLL.
En su dossier, la consultora también revela que por activos los centros comerciales continúan siendo el producto más demandado en Europa, aglutinando el 64 por ciento de la inversión, seguidos de parques comerciales (23 por ciento), supermercados (11 por ciento) y el resto, con un 2 por ciento.
En cuanto a las rentabilidades, el informe señala que los activos prime se encuentran en valores muy atractivos para los inversores, al situarse en un porcentaje cercano al 5,25 por ciento para centros comerciales y en un 6,75 por ciento para parques comerciales.
Madrid y Barcelona: objetivo de inversores
En su análisis de lugares más interesantes para invertir, Madrid se sitúa como el quinto mercado europeo más demandado por los operadores internacionales para instalarse, tras Londres, París, Moscú y Milán, mientras que Barcelona ocupa el décimo puesto del ranking y se consolida como el segundo mercado español preferido.
En este sentido, aunque los operadores siguen centrando su interés en la búsqueda de espacios comerciales prime, ante la falta de este tipo de producto, comienzan a buscar alternativas en activos más secundarios.
Una falta de producto que a su vez "provoca un incremento en las rentas medias, que en un año han aumentado un 6,7 por ciento", indica Paloma Olazábal, directora de Retail Leasing de JLL. "Está claro que en España a día de hoy sobran inversores y faltan productos, sobre todo en el segmento prime", apuntilla Pacheco.
En cuanto a la tasa de desocupación media, ésta ha aumentado un 1 por cientio en 2014, situándose en el 17 por ciento de locales vacíos y en el 11 por ciento de SBA (superficie bruta alquilable) desocupada. Y entrando al detalle, se percibe que los locales más pequeños (entre 51 y 200 mertros cuadrados) tienen la tasa de desocupación más alta (19 por ciento), mientras que los más grandes (más de 1.500 metros cuadrados) son los menos desocupados (6 por ciento de su SBA).
Las ventas, por su parte, han variado dependiendo del tipo de centro comercial analizado. Así, los centros prime registraron en 2014 una venta media de 3.525 euros por metro cuadrado al año, mientras que los centros secundarios alcanzaron ventas de 2.270 euros por metro cuadrado al año, y los terciarios de 1.835 euros por metro cuadrado al año.
En el tema de las ventas, JLL destaca también la influencia del ecommerce, cuyos ingresos ya superaron los 14.000 millones de euros en 2014 en España. Sus previsiones vaticinan que de aquí a 2017 las ventas vía web se incrementarán en un 18 por ciento.
De cara a 2015, las previsiones de JLL estiman que en 2015 se inaugurarán más de 230.000 metros cuadrados de nueva superficie comercial en España, el doble del año anterior.
Por Comunidades Autónomas, las más dinámicas serán Andalucía que inaugurará 85.000 metros cuadrados de nueva SBA, seguida de Madrid (60.000 metros cuadrados), Galicia (34.000 metros cuadrados), Canarias (25.000 metros cuadrados), Comunidad Valenciana (17.000 metros cuadrados) y Cataluña (11.000 metros cuadrados).