Casos prácticos de la declaración de renta 2021 (V): Los ingresos del alquiler de la vivienda o de parte de ella

Los rendimientos obtenidos por el alquiler de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario. Para cuantificarlo se debe restar de los ingresos los gastos deducibles y se aplica sobre esta cantidad, en los casos que proceda, las reducciones que procedan, tanto estatales como de la correspondiente Comunidad Autónoma de residencia.

Para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

No obstante, los intereses y demás gastos de financiación previos a la formalización del contrato de arrendamiento, no serán deducibles los gastos de financiación y por los de conservación y reparación no puede exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

Reducción del 60%

En los alquileres destinados a vivienda, el rendimiento neto se reduce en un 60%.

Si los rendimientos se obtienen con un período superior a dos años o de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducen en un 30%, con un límite de 300.000 euros. Este descuento solo es aplicable para rendimientos netos positivos calculados antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.

Arrendamiento parcial

Las rentas obtenidas por el alquiler de parte del inmueble, en el que radica nuestra propia residencia habitual, se califican como rendimientos íntegros del capital inmobiliario.

Para su aplicación hay que determinar la parte proporcional que de cada gasto corresponde imputar a la parte arrendada para obtener la parte del rendimiento neto sobre la cual practicar la reducción.

Se puede aplicar la reducción del 60%, salvo que sea por temporadas (cursos lectivos para estudiantes o como vivienda de veraneo), por el alquiler de las habitaciones en la proporción correspondiente.

Subarrendamientos

Aunque llas cantidades percibidas por el subarrendador no se consideran rendimientos del capital inmobiliario, sino mobiliario, si el propietario participa en el precio del subarriendo tributará por rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar reducciones.

Actividad económica

Solamente si el alquiler se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas.

A este respecto, se entiende que el alquiler se realiza como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para que se pueda desempeñar esta gestión.

Rentas estimadas

Las prestaciones de bienes o derechos que generan rendimientos del capital inmobiliario se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario, por el valor normal en el mercado de los mismos (se entiende por valor normal en el mercado la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes).

No obstante, cuando haya familiares hasta el tercer grado inclusive, el alquiler o el subarrendamiento o la constitución o cesión de derechos o facultades de uso sobre los mismos no puede tener un rendimiento neto total inferior a la renta imputada de dicho inmueble.

Diversos usos de la vivienda

Cuando un inmueble ssea arrendado durante parte del año y a disposición de su titular el resto, la renta derivada del arrendamiento constituye rendimiento del capital inmobiliario y la del período no arrendado o a la parte no arrendada tiene la consideración de renta imputada, siempre que no se convierta en la vivienda habitual del propietario.

La deducción en extinción

La deducción por alquiler de la vivienda habitual está suprimida con efectos 1 de enero de 2015 , pero se ha establecido un régimen transitorio que permite que los contribuyentes que formalizaron el alquiler antes de esa fecha y que venían disfrutando de ese beneficio fiscal pueden continuar practicando la deducción en el ejercicio 2020.

El importe de la deducción de este régimen transitorio consiste en el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.

La base máxima de esta deducción es de 9.040 euros anuales, cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales. Los contribuyentes cuya base imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales, en tributación individual o conjunta, no pueden aplicar la presente deducción.

No se puede olvidar que es posible efectuar la deducción por alquiler de vivienda habitual si la Comunidad Autónoma de residencia la tiene aprobada dentro de sus competencias regulatorias del IRPF.

Rebajas y las moratorias

Durante el estado de alarma muchos arrendadores han pactado unas nuevas condiciones con su inquilino en el contrato de arrendamiento. En los casos en los que se pacte el diferimiento de los pagos por el alquiler, no procede reflejar un rendimiento en los meses en los que se pactó no cobrar renta.

Tampoco hay que considerarse que existe ingreso en los casos en los que se ha acordado dejar de cobrar rentas por un cierto tiempo. También es rendimiento del capital inmobiliario la indemnización que percibe un inquilino, pagada por el propietario, debido a una rescisión anticipada del contrato.

Para el ejercicio 2021, la reducción solo se puede aplicar sobre el rendimiento neto positivo calculado en la declaración, sin que proceda su aplicación sobre el rendimiento neto positivo calculado durante la tramitación de un procedimiento de comprobación.